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1、項目投資估算及資金籌措計劃?第六部分?福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié)?建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、福滿花園項目概述1、項目概況項目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項目東側(cè)為衡陽路延長線，項目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36m2，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1）????????????????????【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設(shè)地點衡陽路與新陽路
2、北三里交匯規(guī)劃總用地面積47375.75m2實際用地面積39390.36m2計容積率面積149683.37m2總建筑面積157689.07m2建筑容積率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積141125.49m2商業(yè)面積8527.04m2地下室面積8036.54m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個車位，項目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟
3、18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式????在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。?????本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與
4、銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。（二）資金動作方式????在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，
5、就可將整個項目投資完成。????1、自有資金????整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2?(表:6-1-2)????????自有資金年度投入表????????(單位:萬元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計20000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:6-1-3)???銀行貸款年度投入表???(單位:萬元)第一年第二年10000100003、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的15.5
6、%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。?(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表?(單位:萬元)第三年上半年下半年5931.451793.9?第二節(jié)?項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、福滿花園項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標。（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居
7、住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進度安排1、開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項目,
8、在擬定項目的開發(fā)建設(shè)計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進的原則。②本項目經(jīng)測算銷售值達49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。③
