王利明：論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題

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1、王利明：論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題【摘要】車庫的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項(xiàng)具體制度，該制度的設(shè)計不僅關(guān)系到廣大城市居民的權(quán)益保護(hù)，也關(guān)系到整個小區(qū)的和諧。在現(xiàn)有的各種解決方案之中，《物權(quán)法(草案)》的設(shè)計雖然仍存在著缺陷，但相比較而言，是更合理的制度設(shè)計，因而應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中繼續(xù)予以堅持?！娟P(guān)鍵詞】車庫的歸屬；建筑物區(qū)分所有；物權(quán)法草案所謂車庫，指隸屬于整個小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的附屬建筑物。隨著人們生活水平的提高，城市化的快速發(fā)展，私家車的保有量也越來越多，作為業(yè)主的代步工具的存放地點(diǎn)，車庫的輔助功能也越來越重要

2、。車庫和停車位與居住環(huán)境、生活條件越來越密切，成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分。同時，傳統(tǒng)物權(quán)法只注重業(yè)主的建筑區(qū)分的歸屬問題，而車庫、車位一直是法律所忽視的冷角，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了很多問題，引發(fā)諸多爭議。所以，在現(xiàn)代區(qū)分所有權(quán)制度中，在理論上對車庫的歸屬作出合理的界定也就成為迫切需要。本文擬對此談一些粗淺的看法。一、車庫的歸屬為什么需要界定車庫不同于車位，一方面，車庫本身是建筑物，具有建筑物的一般特點(diǎn)，車庫一般具有四至的封閉空間，其不同于一般的停車場的車位；另一方面，與小區(qū)在路邊、空地設(shè)置的露天停車位不同，車庫不是利用土地

3、使用權(quán)的地表而興建的，所以《物權(quán)法(草案)》只是規(guī)定了車庫的概念，而沒有規(guī)定車位。故本文所討論的車庫的歸屬，僅僅限于建筑物區(qū)分所有制度中的車庫，那種不屬于整個小區(qū)的地下停車場、地面有償停車位等不屬于本文所要探討的范疇。建筑物區(qū)分所有制度中的車庫，是服務(wù)于全體業(yè)主的建筑區(qū)分所有權(quán)的重要設(shè)施。車庫雖然不是區(qū)分所有權(quán)專有部分，但專有部分離開了它就難以發(fā)揮其功能，車庫也因?yàn)閰^(qū)分所有的存在獲得了自己存在的價值。因?yàn)樵谛^(qū)中，商品房需要有小區(qū)車庫的配套，通常配套越全，商品房的市場吸引力就越大，價格也可能就越高，所以小區(qū)車庫與建筑物區(qū)分所有權(quán)是密不可

4、分的。由于車庫是整個小區(qū)的有機(jī)組成部分，是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財產(chǎn)，因而討論業(yè)主的權(quán)益必須討論車庫?！≤噹煊殖３１环Q為地下車庫，嚴(yán)格地說，此種表述并不是準(zhǔn)確的法律語言，因?yàn)樵谛^(qū)內(nèi)，車庫可以分為地下車庫與地上車庫。如果開發(fā)商獨(dú)立興建地上車庫，既可能是開發(fā)商獨(dú)立興建的建筑物，又可能是在業(yè)主共有土地之上建造的，所以其歸屬就有可能在法律上確定為開發(fā)商或者業(yè)主共有。從這一點(diǎn)而言，地上車庫有別于地下車庫。就地下車庫而言，因其不是作為區(qū)分所有的建筑物的附屬設(shè)施興建的，它既不是在開發(fā)商的土地上建造的，也不能說完全就是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上興建

5、的，因而其歸屬常引發(fā)爭議，有必要在物權(quán)法中作出規(guī)定。當(dāng)然，從嚴(yán)格意義上講，需要界定歸屬的車庫主要是指地下車庫，但不僅僅限于地下車庫，因?yàn)樵谟行┙ㄖ飪?nèi)，地上一層或者二層也可能興建車庫，這也涉及到其歸屬問題。就地下車庫而言，主要是利用地下空間而興建的，所以不能簡單地說車庫的所有權(quán)歸屬于業(yè)主或者開發(fā)商。尤其應(yīng)當(dāng)看到，車庫本身四周是封閉的，其可以通過登記表彰權(quán)利的范圍，而車位很難通過登記表彰其四至范圍，所以無法成為單獨(dú)的所有權(quán)的客體。盡管車位具有一定的價值，但是在地表上的車位不能獨(dú)立于土地，一般很難成為獨(dú)立所有權(quán)的客體。由于車庫本身并不能成為

6、《物權(quán)法(草案)》第72條所稱的建筑物區(qū)分所有中的專有部分，因而任何沒有購買商品房而僅僅購買了車庫的人并不能成為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主而當(dāng)然享有業(yè)主的各種權(quán)利，但車庫具有專有部分所有權(quán)的特點(diǎn)，可以滿足物權(quán)法中公示制度的要求。因?yàn)槠渚哂袠?gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，能夠進(jìn)行公示登記。根據(jù)學(xué)者的觀點(diǎn)，判斷構(gòu)造上與利用上的獨(dú)立性，應(yīng)從區(qū)分境界的明確性、遮斷性、通行的直接性、專用設(shè)備之存在及共用設(shè)備不存在等方面予以判定[1]。一般來說，由于單純的空間不具有遮閉性，很難作為單獨(dú)所有權(quán)的客體。一定的空間必須能夠以墻壁作間隔等隔開，使一定的空間具有遮閉性，才能使被隔

7、開的空間具有構(gòu)造上的特定性和獨(dú)立性，從而為某人獨(dú)立地、排他地支配。就車庫來說，其在建筑物內(nèi)形成了一定空間，但車庫四周的范圍是明確的，且具有獨(dú)立的出入口，所以已經(jīng)成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，因而可以作為獨(dú)立的財產(chǎn)。誠然，在停車場內(nèi)也可能設(shè)置為整個建筑物所使用的各種管線、電表等，但這并不能否認(rèn)車庫在構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性。因?yàn)檫@些設(shè)備在停車場中僅占據(jù)了極小的空間，放置這些東西并不妨礙停車場發(fā)揮作用，不能以此否認(rèn)其利用上的獨(dú)立性。所以車庫可以與其上面樓層分開而成為單獨(dú)所有權(quán)的客體，也可以作為獨(dú)立的財產(chǎn)并成為單獨(dú)的交易客體。（有學(xué)者認(rèn)為，

8、出賣人如果沒有單就車庫取得商品房預(yù)售許可，是不能夠銷售車庫的。(崔建遠(yuǎn).小區(qū)車庫的歸屬論[EB/OL].http：//www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=