業(yè)委會的物業(yè)資料

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1、正確引導(dǎo)業(yè)主委員會成立建設(shè)文明和諧新型社區(qū)東風(fēng)地區(qū)東潤楓景社區(qū)助理社工師董秀娟一、案主的基本資料案主：某小區(qū)全體業(yè)主。人數(shù)：925人，7位發(fā)起人。二、案例的來源案主（7位發(fā)起人）主動求助，要求居委會派工作人員協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會。時間：2008年5月—2009年5月三、案例背景資料某居民小區(qū)位于北京市朝陽區(qū)亮馬河南岸，東四環(huán)東側(cè)一公里處，小區(qū)內(nèi)居民800余戶，2000多人，小區(qū)內(nèi)居民結(jié)構(gòu)：收入較高管理者和專業(yè)人士占70%，附近拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非遷入占20%，其它業(yè)主占10%。2008年底，小區(qū)居民入住率已超過90%，隨著

2、開發(fā)商遺留問題、物業(yè)管理問題、業(yè)主維權(quán)等問題的相繼出現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主委員會的要求日益強(qiáng)烈。其中占小區(qū)總?cè)藬?shù)70%收入較高的業(yè)主要求人數(shù)也最多。根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、京國土房管物[2003]949號、京國土房管物[2003]1024號和建住房[2003]131號、北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市建委等部門關(guān)于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）的通知》京政辦發(fā)[2008]54號等文件精神和小區(qū)業(yè)主的要求，社區(qū)居委會派社工幫助該小區(qū)組建首次業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會。

3、7位發(fā)起人：A女士：52歲，高中學(xué)歷，退休后在社區(qū)文體隊(duì)參加過公益演出活動，善于表現(xiàn)自己。2008年初，因其家被騙子騙取了財物，A女士認(rèn)為物業(yè)公司保安沒有把好關(guān)，致使騙子進(jìn)入小區(qū)，騙走了自家財物，要求物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司認(rèn)為A女士自己防范意識差，造成經(jīng)濟(jì)損失與物業(yè)公司無關(guān)。雙方發(fā)生多次爭執(zhí)，物業(yè)公司認(rèn)為A女士無理取鬧不予理睬。A女士感覺自己個人勢力單薄，想通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司解決問題。在7位發(fā)起人中A女士是要求最強(qiáng)烈、表現(xiàn)最積極、態(tài)度最堅(jiān)決的倡導(dǎo)者。在發(fā)起的過程中她曾經(jīng)逐戶走訪小區(qū)業(yè)主，做大量宣傳動

4、員工作。B女士：40歲，專職太太，大專學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)狀況良好，因家中供暖溫度不夠，多次與物業(yè)公司和開發(fā)商協(xié)調(diào)，無明顯好轉(zhuǎn)，問題遲遲的得不到解決，在A女士動員下，成為發(fā)起人之一，是A女士的追隨者。5位男士發(fā)起人：年齡（30—5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-func

5、tionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve40）歲，2位研究生，2位注冊會計師，1位大學(xué)本科，職業(yè)系公司白領(lǐng)，收入屬高薪階層。因房屋面積、物業(yè)服務(wù)等與開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生過小摩擦，對于成立業(yè)主委員會持積極的態(tài)度。但是他們平時忙于自己本職工作，沒有充分時間顧及業(yè)主委員會工作，他們充當(dāng)A女士幕后策劃人角色。小區(qū)業(yè)主：絕大多數(shù)業(yè)主贊成小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會。希望將來選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正為廣大業(yè)主服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，

6、成為全體業(yè)主可信賴的人。四、服務(wù)需求分析、介入目標(biāo)及支撐理論（一）存在問題：案主方面：7位發(fā)起人急于求成，對相關(guān)政策、法規(guī)、程序，一知半解，不按程序進(jìn)行自推薦，頑固的認(rèn)為自己做了大量的工作就應(yīng)該是籌備組成員，單方面一味要求居委會滿足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期間經(jīng)常到居委會吵鬧，到區(qū)、鄉(xiāng)狀告居委會。指責(zé)居委會不作為、不支持，不為居民辦事。有時還拿著錄音機(jī)，威脅居委會干部：“不讓成立業(yè)主委員會就到上級告你們”。情緒激動，語言偏激。由于A女士的行為造成居委會無法與之正常溝通，嚴(yán)重影響了成立

7、業(yè)主委員會的工作進(jìn)程。政策方面：2008年底之前成立業(yè)主委員會依據(jù)131號文件、949號文件、1024文件等相關(guān)文件，這些文件中規(guī)定了成立業(yè)主委員會的相關(guān)程序。由于政策方面沒有明文規(guī)定成立業(yè)主委員會由居委會組織，只規(guī)定接受居委會監(jiān)督，由籌備組具體組織召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會。當(dāng)居委會指出成立業(yè)主委員會程序上的問題要求更正時，業(yè)主方面怕超出規(guī)定的時間無法備案，便與居委會發(fā)生矛盾。面對各個小區(qū)要求成立業(yè)主委員會的強(qiáng)烈呼聲，居委會感到工作難度很大。開發(fā)商、物業(yè)方面:表現(xiàn)出不支持、不配合的態(tài)度，擔(dān)心業(yè)主委員會成立自己主動

8、權(quán)消失。（二）介入策略：政策依據(jù)：《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、京國土房管物[2003]949號、京國土房管物[2003]1024號和建住房[2003]131號、北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市建委等部門關(guān)于北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）的通知》京政辦發(fā)[2008]54號等文件理論依據(jù)：社會工作理論。1、認(rèn)知行為理論。2、社會支持理論。3、增能