商業(yè)房產(chǎn)操作流程

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1、商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務前言第一章：前期第一節(jié)、項目籌備期第二節(jié)、項目蓄水期第二章：中期第一節(jié)、預熱期第二節(jié)、開盤強銷期第三節(jié)、持銷期第四節(jié)、掃尾期第三章：后期第一節(jié)、開業(yè)籌備期第二節(jié)、開業(yè)期第三節(jié)、養(yǎng)市期第四節(jié)、運營期附錄：常用廣告設計圖形鑒賞常用文本資料參考1.各部門管理制度；2.服裝品牌管理制度；3.服裝專業(yè)知識培訓。56前言房地產(chǎn)項目開發(fā)大致可分為“項目前期”、“項目中期”、“項目后期”這三個階段?！绊椖壳捌凇笔侵竿恋孬@取至項目開工，其中要經(jīng)過項目調(diào)研、定位、策劃、規(guī)劃、設計、開工等階段；“項目中期”則是指項目開工后至項目交樓入伙的一段時間。其中包括開盤期、強銷期

2、、持續(xù)銷售期、尾盤期和交樓入伙等階段；項目后期指項目開業(yè)后進入市場運營管理的這段時間，即養(yǎng)市期和運營期。為了便于讀者和剛入行的從業(yè)者了解，在寫作中力求以一種便于讀者理解的方式，所以將一個理想的操盤流程以一種理想化的發(fā)展方式剖析出來，便于讀者了解操作系統(tǒng)中的規(guī)律和操作中的技巧，來解決實際過程中出現(xiàn)的問題。在很多個項目中看到，許多我們歸納的規(guī)律在不同的項目中的個性變化，所以此書的規(guī)律和流程在實際中也許并非以理想的模式出現(xiàn)，但探求真理和靈活的運用規(guī)律是每個操盤人不倦的追求。對于在人們常規(guī)中認知的一些問題，如：1、人均商業(yè)面積以1：1來衡定區(qū)域商業(yè)的是否飽和的理論；2、商業(yè)

3、價值隨樓層高而邊際效應“遞減”的認知；3、底商的商業(yè)價值是住宅的1．5倍或2倍；4、蓄水期的客戶量是供應量的大于2：1時才放量；等等這些規(guī)律，在不同的情況下都有所改變，事實證明，當時理論的提倡者的精神也是不要機械的片面的運用理論，要根據(jù)實際情況，靈活對待。而很多應用者，則機械的對待。對此社會上許多從業(yè)者，正確對待規(guī)律，善于總結問題，是此書提倡的務實的學術精神。在每個操作階段對操盤手的性格要求不同，中期要求操盤手具備果斷的性格和系統(tǒng)的把控能力，這與前期在投資分析環(huán)節(jié)中要求技術人員具備細心和歸納能力，這一點在性格要求上與前期有所區(qū)別，而在后期則要求有耐心，因此操盤人員在

4、性格培養(yǎng)上需多下工夫。56第一章：前期第一節(jié)、項目籌備期：對于一個項目而言，在項目正式蓄水或開始亮相之前，所做的都是籌備期，籌備期可長可短，有的甚至長達數(shù)年，有的則幾個月或幾十天。這里的籌備期為了敘述方便，和便于讀者理解使用，將以策劃方案結束為起點，即項目有關的前期論證和定位已完成，為下一個階段蓄水期前展開而進行的一系列工作。籌備期從三大塊可講，主要分工程、營銷和推廣，不同項目工程現(xiàn)狀有所不同。有關工程的籌備較復雜，例如項目在營銷環(huán)節(jié)中，工程的完成進度是不同的，有的項目甚至未開槽，就預先進入銷售；而有的則剛開始挖槽，未到正負零；有的則已封頂，正在內(nèi)裝。所以工程的進度

5、全然不同。不管怎樣，每個項目都有其特殊的地方，在工程方面都有專業(yè)的工作人員，這里僅對營銷方面有影響的幾個點，做一些工程方面籌備期的工作。則籌備期以營銷節(jié)點為中心脈路而排定，此與傳說意義上的工程籌備期有所不同，此處特做說明。1、工程方面：工程方面相對于營銷節(jié)點而言，在籌備期中雖然工程的進度各不相同，但有一點是必須的，就是工程必須是處于施工狀況，即工地是動的，如果在停工狀態(tài)，相對于營銷而言是有壓力的，這會迫使營銷節(jié)點的進度和工作量改變。相對于營銷的需求，工程預先要給出一個工程進度表，即工程在何時可以完成開槽正負零，封頂竣工等各工程的節(jié)點，這樣在先決上對營銷有個大的方向指

6、導。工程進度表中尤其要合理，科學的給出封頂、內(nèi)裝、外裝、竣工驗收等完成節(jié)點，事先要有預見性。不可想當然。這樣不至于有突發(fā)情況下造成工程延誤，從而有失信譽。工程中還應事先將工程的一些技術指標，如層高，標高，電梯，中央空調(diào)等相關的一些資料整理出來。銷售人員使用中有答客問。其中有關工程的一些常識性的問題羅列出來了。這樣預先對這些進行一個確定和估測。便于營銷培訓使用。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅，在布局設計中所花費的時間要大的多，因為市場布局的好壞，使用率的高低，對項目有著至關重要的影響。在工程方面，有關布局平面的設計是重中之重，可以說平面設計工作是工程中最重要的環(huán)節(jié)，對此，在我們經(jīng)

7、歷的項目中，高層領導都是親自過問，親臨一線，可見其重要性，反之，不重視此點的項目或公司，運作過程中項目就容易出現(xiàn)問題。56平面布局設計中，除去鋪位分割這一傳統(tǒng)布局外，有關結構、暖通、電氣、消防等的設備同等重要。最后結合各方面專家，最好有市場專業(yè)策劃參與，統(tǒng)一定案成平面圖。標準的平面圖是CAD制成的，但在實際應用中，事先要將CAD專業(yè)制作人員的轉換成平面示意圖。方便普通人看懂，同時，對于各種分割，適當?shù)奶钊肷?，以便于觀看。在平面示意圖制作過程中，在籌備期如果不是特簡單平面，即此平面以后的調(diào)節(jié)非常小，微乎其微。那么，最好不要事先在圖上標上鋪位號碼，因為攤位一旦某個