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《商業(yè)房產(chǎn)的操作流程》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務(wù)（草案）(目錄)前言第一章：前期第一節(jié)、項目籌備期第二節(jié)、項目蓄水期第二章：中期第一節(jié)、預(yù)熱期第二節(jié)、開盤強銷期第三節(jié)、持銷期第四節(jié)、掃尾期第三章：后期第一節(jié)、開業(yè)籌備期第二節(jié)、開業(yè)期第三節(jié)、養(yǎng)市期第四節(jié)、運營期附錄：常用廣告設(shè)計圖形鑒賞常用文本資料參考1.各部門管理制度；2.服裝品牌管理制度；3.服裝專業(yè)知識培訓(xùn)。1前言房地產(chǎn)項目開發(fā)大致可分為“項目前期”、“項目中期”、“項目后期”這三個階段。“項目前期”是指土地獲取至項目開工，其中要經(jīng)過項目調(diào)研、定位、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、開工等階段；“項目中期”則是指項目開工后至項目交樓入伙的一段時間。其中包括
2、開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期和交樓入伙等階段；項目后期指項目開業(yè)后進入市場運營管理的這段時間，即養(yǎng)市期和運營期。在我的上部作品《商業(yè)房地產(chǎn)投資分析》一書的寫作中，有關(guān)節(jié)點控制章節(jié)，考慮到在實操中內(nèi)容涉及較多，雖然寫了不少，但因出版的要求，刪除許多，這里將刪下的內(nèi)容和后期補充的內(nèi)容合并起來，組成這本在實操中應(yīng)用的《商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務(wù)》，以供在實際操盤過程中應(yīng)用參考使用。為了便于讀者和剛?cè)胄械膹臉I(yè)者了解，在寫作中力求以一種便于讀者理解的方式，所以將一個理想的操盤流程以一種理想化的發(fā)展方式剖析出來，便于讀者了解操作系統(tǒng)中的規(guī)律和操作中的技巧，來解決實際過程中出現(xiàn)的問
3、題。我不止在一個項目中看到，許多我們歸納的規(guī)律在不同的項目中的個性變化，所以此書的規(guī)律和流程在實際中也許并非以理想的模式出現(xiàn)，但探求真理和靈活的運用規(guī)律是每個操盤人不倦的追求。對于在人們常規(guī)中認知的一些問題，如：1、人均商業(yè)面積以1：1來衡定區(qū)域商業(yè)的是否飽和的理論；2、商業(yè)價值隨樓層高而邊際效應(yīng)“遞減”的認知；3、底商的商業(yè)價值是住宅的1．5倍或2倍；4、蓄水期的客戶量是供應(yīng)量的大于2：1時才放量；等等這些規(guī)律，在不同的情況下都有所改變，事實證明，當時理論的提倡者的精神也是不要機械的片面的運用理論，要根據(jù)實際情況，靈活對待。而很多應(yīng)用者，則機械的對待。對此社會上許
4、多從業(yè)者，正確對待規(guī)律，善于總結(jié)問題，是此書提倡的務(wù)實的學(xué)術(shù)精神。在每個操作階段對操盤手的性格要求不同，中期要求操盤手具備果斷的性格和系統(tǒng)的把控能力，這與前期在投資分析環(huán)節(jié)中要求技術(shù)人員具備細心和歸納能力，這一點在性格要求上與前期有所區(qū)別，而在后期則要求有耐心，因此操盤人員在性格培養(yǎng)上需多下工夫。2在此書的寫作中，有關(guān)在運營期涉及到的內(nèi)容較多，因版面和出版的原因，也因內(nèi)容復(fù)雜和客觀變化較多，所以刪除一些，其中難免有遺漏和錯誤之處，望讀者批評指正。在此書的寫作中，為了得到同行們經(jīng)驗的指導(dǎo)，在眾多的書籍和文章中“尋找”，可是目前此類的書籍實在太少，在此對其中一些的啟蒙，
5、深表感謝，也因借鑒部分實在太雜，無法一一羅列作者感謝，在此深表謝意。第一章：前期第一節(jié)、項目籌備期：對于一個項目而言，在項目正式蓄水或開始亮相之前，所做的都是籌備期，籌備期可長可短，有的甚至長達數(shù)年，有的則幾個月或幾十天。這里的籌備期為了敘述方便，和便于讀者理解使用，將以策劃方案結(jié)束為起點，即項目有關(guān)的前期論證和定位已完成，為下一個階段蓄水期前展開而進行的一系列工作?；I備期從三大塊可講，主要分工程、營銷和推廣，不同項目工程現(xiàn)狀有所不同。有關(guān)工程的籌備較復(fù)雜，例如項目在營銷環(huán)節(jié)中，工程的完成進度是不同的，有的項目甚至未開槽，就預(yù)先進入銷售；而有的則剛開始挖槽，未到正負
6、零；有的則已封頂，正在內(nèi)裝。所以工程的進度全然不同。不管怎樣，每個項目都有其特殊的地方，在工程方面都有專業(yè)的工作人員，這里僅對營銷方面有影響的幾個點，做一些工程方面籌備期的工作。則籌備期以營銷節(jié)點為中心脈路而排定，此與傳說意義上的工程籌備期有所不同，此處特做說明。1、工程方面：工程方面相對于營銷節(jié)點而言，在籌備期中雖然工程的進度各不相同，但有一點是必須的，就是工程必須是處于施工狀況，即工地是動的，如果在停工狀態(tài)，相對于營銷而言是有壓力的，這會迫使營銷節(jié)點的進度和工作量改變。相對于營銷的需求，工程預(yù)先要給出一個工程進度表，即工程在何時可以完成開槽正負零，封頂竣工等各工
7、程的節(jié)點，這樣在先決上對營銷有個大的方向指導(dǎo)。工程進度表中尤其要合理，科學(xué)的給出封頂、內(nèi)裝、外裝、竣工驗收等完成節(jié)點，事先要有預(yù)見性。不可想當然。這樣不至于有突發(fā)情況下造成工程延誤，從而有失信譽。工程中還應(yīng)事先將工程的一些技術(shù)指標，如層高，標高，電梯，中央空調(diào)等相關(guān)的一些資料整理出來。銷售人員使用中有答客問。其中有關(guān)工程的一些常識性的問題羅列出來了。這樣預(yù)先對這些進行一個確定和估測。便于營銷培訓(xùn)使用。3商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅，在布局設(shè)計中所花費的時間要大的多，因為市場布局的好壞，使用率的高低，對項目有著至關(guān)重要的影響。在工程方面，有關(guān)布局平面的設(shè)計是重中之重，可以說
