房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 中 的 五 個 基 本 問 題 .

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1、房地產(chǎn)開發(fā)中的五個基本問題.高原由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機構的房地產(chǎn)金融業(yè)務），以及我國的房地產(chǎn)法制建設不太完善，使得中國的房地產(chǎn)市場向來問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權益事件屢見不鮮，給本來就信譽不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴重影響到了整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個典型表現(xiàn)（詳細情況請在互聯(lián)上搜索及訪問南方周末站2003年12月4日等相關報道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開發(fā)過程中表

2、現(xiàn)較突出的最基本的幾個問題與大家共同探討。=C#}wo?}w7c6oeT$[州學習社會學法學.gzU521.]=C#}wo?}w7c6oeT$一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際履行保修義務？根據(jù)建設部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎和主體結(jié)構工程的保修，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的

3、房地產(chǎn)開發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行房地產(chǎn)開發(fā)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權可以依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時合作雙方應當共同投資設立一個與各投資者都獨立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行房地產(chǎn)開發(fā)。這些規(guī)定本來是為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責任的手段。

4、在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機關予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴格的法人有限責任制度，當房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時很難追究到實際投資人的責任，現(xiàn)行的法人有限責任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的

5、責任，業(yè)主的權利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個重要問題。二、為什么會出現(xiàn)重復出售與抵押？重復出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產(chǎn)出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔這些損失，畢竟不是直接讓買受人損失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這

6、些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關交易相對人能夠清楚知道該標的物的權利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預防風險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負責的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責。一個只要認真的履行了自己的職責、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為

7、進行反思、不能從這類事件中得到一些啟示嗎？三、業(yè)主委員會是什么？享有什么權利承擔什么義務？我們都知道在物業(yè)管理中應當成立業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看，僅有《物業(yè)管理條例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。而對于業(yè)主委員會是什么樣的性質(zhì)卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會顯然不具備任何一種類型的特

8、征與要求。它既不是經(jīng)過工商管理部門登記成立的營利性組織，也不是經(jīng)民政部門核準登記成立的非營利性組織（如社團法人等），因為向房地產(chǎn)主管部門備案并不能使其當然成為一個合法的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會又是什么樣的關系呢？因此，對于業(yè)主委員會的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準確，操作性極差，也會給權利的行使帶來負面的影響。四、如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)中的犯罪行