題問(wèn)本基個(gè)五的中發(fā)開(kāi)產(chǎn)地房究探

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1、探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的五個(gè)基本問(wèn)題探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的五個(gè)基本問(wèn)題作者高原摘要由于我國(guó)某些政府主管部門(mén)的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說(shuō)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國(guó)的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)問(wèn)題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意侵害買(mǎi)受人合法權(quán)益事件屢見(jiàn)不鮮，給本來(lái)就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個(gè)典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請(qǐng)?jiān)诨ヂ?lián)網(wǎng)上搜索及訪問(wèn)南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報(bào)道）。

2、筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個(gè)問(wèn)題與大家共同探討。一、怎樣讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際履行保修義務(wù)？根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司）來(lái)對(duì)某一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)

3、發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。也就是說(shuō)規(guī)定了在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。5這些規(guī)定本來(lái)是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督與管理，但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷(xiāo)售完畢后就予以注銷(xiāo)，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷(xiāo)。在這

4、種情形時(shí)，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都不存在了，誰(shuí)來(lái)給你保修呢？都只不過(guò)是一句空話而已。由于我國(guó)目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)很難追究到實(shí)際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。項(xiàng)目公司不存在了，也無(wú)法追究到實(shí)際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來(lái)不僅僅是司法實(shí)踐中面臨的一個(gè)問(wèn)題，也是我國(guó)房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個(gè)重要問(wèn)題。二、為

5、什么會(huì)出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？重復(fù)出售與抵押，本來(lái)是一件很容易管理與控制的事情。由于不動(dòng)產(chǎn)出售與抵押在我國(guó)都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會(huì)讓買(mǎi)受人無(wú)法可查無(wú)處可查呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)騙取了國(guó)有銀行的資金，說(shuō)不定會(huì)讓全國(guó)的納稅人來(lái)承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買(mǎi)受人損失。但是如果騙取是某一個(gè)具體的公民的錢(qián)，可就很不一樣了，要知道這些錢(qián)也許就是一個(gè)人或者一個(gè)家庭多少年來(lái)的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來(lái)的血汗錢(qián)啊。本來(lái)法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的一個(gè)重要目的就是

6、公示，從而使有關(guān)交易相對(duì)人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對(duì)與預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們的某些政府主管部門(mén)似乎并沒(méi)有明白這法律制度的目的，也根本沒(méi)有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念，故意或過(guò)失地忘記了自己的職責(zé)。一個(gè)只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問(wèn)題，為什么竟然屢見(jiàn)不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？5難道我們的某些政府主管部門(mén)不能對(duì)其行為進(jìn)行反思、不能從這類(lèi)事件中得到一些啟示嗎？三、業(yè)主委員會(huì)是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，但是業(yè)主委員會(huì)有什么

7、法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來(lái)看，僅有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是什么樣的性質(zhì)卻未見(jiàn)任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，但是業(yè)主委員會(huì)顯然不具備任何一種類(lèi)型的特征與要求。它既不是經(jīng)過(guò)工商管理部門(mén)登記成立的營(yíng)利性組織，也不是經(jīng)民政部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的非營(yíng)利性組織（如社團(tuán)法人等），因?yàn)橄蚍康禺a(chǎn)主管部門(mén)備案并不能使其當(dāng)然成為一個(gè)合法

8、的民事主體。那么它與物業(yè)管理公司所簽訂的合同是否合法呢？其在訴訟中是否具有合法的民事主體資格呢？而且它與居委會(huì)又是什么樣的關(guān)系呢？因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)與地位，現(xiàn)有的規(guī)定既不明確也不準(zhǔn)確，操作性極差，也會(huì)給權(quán)利的行使帶來(lái)負(fù)面的影響。四、如何正確、妥善處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的犯罪行為？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到的犯罪主要為貸款詐騙罪與合同詐騙罪，前都主要是