房 地 產(chǎn) 信 托 問 題 研 究（論文）

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1、--------------------------------------------------------------------------------房地產(chǎn)信托問題研究作者：chuzhousun【摘要】：在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，已逐步成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要金融市場的大力支持。房地產(chǎn)投資信托可為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供一種可行且具有廣闊發(fā)展前景的渠道。本文首先介紹了房地產(chǎn)投資信托的概念、類型和特點；然后對我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀、法律法規(guī)、存在問

2、題和風險進行了論述；最后提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的策略建議。房地產(chǎn)業(yè)將從一個依賴于銀行貸款的市場轉(zhuǎn)向一個在資本平臺中融資為主的市場，房地產(chǎn)投資信托將受到更多投資者的喜愛?！娟P鍵詞】：房地產(chǎn)投資信托、現(xiàn)狀、發(fā)展策略【正文】：過去30年，我國經(jīng)濟的改革和迅速增長是全球經(jīng)濟市場的亮點，國民生產(chǎn)總值平均以超過百分之八的高速度在增長。我國經(jīng)濟的騰飛帶動著房地產(chǎn)業(yè)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著越來越大的作用，已逐步成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長，投資規(guī)模大的特點。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

3、資金來源主要靠企業(yè)自籌、銀行開發(fā)貸款和個人住房消費貸款，銀行貸款所占比重較高，融資渠道單一，這既加大了銀行貸款風險，也制約了行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，拓寬房地產(chǎn)融資渠道勢在必行。房地產(chǎn)投資信托這個在國際上已成熟發(fā)展的金融產(chǎn)品,已開始逐步進入中國金融領域并不斷被廣大投資者所接受。房地產(chǎn)投資信托可為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供一種可行且具有廣闊發(fā)展前景的渠道，也能為普通投資者進行房地產(chǎn)投資提供新的方式。因此，研究房地產(chǎn)投資信托問題具有非常重要的現(xiàn)實意義。一、房地產(chǎn)投資信托概述（一）房地產(chǎn)投資信托的概念房地產(chǎn)投資信托是一種新型的金融投資品種，它把個

4、人及機構投資者的資金募集起來，再投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)，它是真正地進行租賃、整修、管理、拆除、重建和新開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營公司。（二）房地產(chǎn)投資信托的分類房地產(chǎn)投資信托可以按不同的分類方法分為不同的類型，主要的分類方法和類型有：1、根據(jù)資金投向的不同，可分為權益型、抵押型、混合型（1）權益型：權益型也稱為收益型，屬于直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。權益型房地產(chǎn)投資信托是以購買、管理、更新、維護和出租、出售房地產(chǎn)物業(yè)為主營業(yè)務，主要的收入來源是物業(yè)的租金收入。（2）抵押型：抵押型主要以金

5、融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。（3）混合型：混合型即兼有前面提到的權益型和抵押型兩種業(yè)務，具有權益型和抵押型的雙重特點。主要的收入來源是物業(yè)的租金收入和抵押貸款利息。2、根據(jù)組織形式分類，可分為契約型和公司型（1）契約型：契約型房地產(chǎn)投資信托以信托法為基礎，根據(jù)當事人各方訂立的信托契約，通過信托契約，投資者與房地產(chǎn)投資信托管理者作為信托當事人成為委托人與受托人，契約型依照信托契約規(guī)范各方當事人

6、的行為，構成代理投資的關系。一般情況下契約型房地產(chǎn)投資信托是一種標準化、規(guī)模化、集中交易的信托產(chǎn)品。（2）公司型：公司型房地產(chǎn)投資信托是指以公司法為基礎設立，通過發(fā)行房地產(chǎn)投資信托股份，將集中起來的資金按法規(guī)和公司章程投資于房地產(chǎn)。投資者購買了公司發(fā)行的股份以后成為公司的股東，憑所持股份按比例享有房地產(chǎn)投資信托的收益權。3、按發(fā)行規(guī)模是否固定，分為開放式和封閉式（1）開放式：開放式是指資產(chǎn)規(guī)?？倲?shù)是可以變動的，可以追加和減少規(guī)模進行申購與贖回的。（2）封閉式：封閉式是指其股份在設立時就已經(jīng)確定，在存續(xù)期內(nèi)其數(shù)目一般不會改變

7、，但是出現(xiàn)擴募增資的情況除外。投資者只能通過證券經(jīng)紀商在證券交易市場進行買賣，4、根據(jù)資金募集方式，分為私募和公募（1）私募：私募是指通過非公開方式，向少數(shù)個人和機構投資者募集資金而設立。主要通過向機構投資者或由金融專業(yè)人士通過電話、信函、面談等方式向投資者介紹推薦，其銷售和贖回都是由管理者與投資者私下協(xié)商完成。（2）公募：公募是指以公開發(fā)行方式向社會公眾投資者募集。上市交易的信托基金就屬于公募，它通過證券市場向不特定的投資者公開其發(fā)行的招募說明書，并可通過電視、報紙或網(wǎng)上路演等方式進行推介，公開透明地在證券交易所面向廣大

8、投資者募集房地產(chǎn)投資信托。（三）房地產(chǎn)投資信托的特征1、收益穩(wěn)定房地產(chǎn)投資信托將所募集的資金委托專業(yè)團隊集中管理，通過專業(yè)人員的調(diào)查、分析和規(guī)模化經(jīng)營管理，精選優(yōu)質(zhì)項目，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目進行多元化投資組合，發(fā)揮房地產(chǎn)金融專業(yè)優(yōu)勢，可有效降低投資風險，獲得相對理想的投資回報率。收益的絕大