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《房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 中 的 五 個 基 本 問 題》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)開發(fā)中的五個基本問題高原由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國的房地產(chǎn)市場向來問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán)益事件屢見不鮮，給本來就信譽不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請在互聯(lián)網(wǎng)上搜索及訪問南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開發(fā)過程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個問題與大家共同探討。一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際履行保修義務(wù)
2、？ 房地產(chǎn)開發(fā)中的五個基本問題高原由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國的房地產(chǎn)市場向來問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán)益事件屢見不鮮，給本來就信譽不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請在互聯(lián)網(wǎng)上搜索及訪問南方周末網(wǎng)站2003年12月4日等相關(guān)報道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開發(fā)過程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個問題與大家共同探討。一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際履行保
3、修義務(wù)？根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為2年；裝修工程的保修為2年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個與自己獨立的項目公司（也是其子公司）來對某一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行房地產(chǎn)開發(fā)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》也規(guī)定，以依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項目確定后
4、，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個與各投資者都獨立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行房地產(chǎn)開發(fā)。這些規(guī)定本來是為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機關(guān)予以吊銷。在這種情形時，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn)問題時很難追究到實際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限
5、責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不斷出現(xiàn)的一個重要原因。項目公司不存在了，也無法追究到實際投資者的責(zé)任，業(yè)主的權(quán)利如何真正保障呢？看來不僅僅是司法實踐中面臨的一個問題，也是我國房地產(chǎn)立法與管理等方面存在的一個重要問題。二、為什么會出現(xiàn)重復(fù)出售與抵押？重復(fù)出售與抵押，本來是一件很容易管理與控制的事情。由于不動產(chǎn)出售與抵押在我國都是要式行為，必須履行一定的登記或備案手續(xù)。預(yù)售、現(xiàn)售與抵押都要辦理登記，都有據(jù)可查，怎么會讓買受人無法可查無處可查呢？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取了國有銀行的資金，說不定會讓全國的納稅人來承擔(dān)這些損失，畢竟不是直接讓買受人損
6、失。但是如果騙取是某一個具體的公民的錢，可就很不一樣了，要知道這些錢也許就是一個人或者一個家庭多少年來的所有積蓄，也可能是一角一元節(jié)約積攢起來的血汗錢啊。本來法律制度規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)變動登記的一個重要目的就是公示，從而使有關(guān)交易相對人能夠清楚知道該標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)以及是否存在瑕疵，從而正確面對與預(yù)防風(fēng)險。但是，我們的某些政府主管部門似乎并沒有明白這法律制度的目的，也根本沒有向老百姓負(fù)責(zé)的觀念，故意或過失地忘記了自己的職責(zé)。一個只要認(rèn)真的履行了自己的職責(zé)、稍加留意略想一些措施就能避免的小小問題，為什么竟然屢見不鮮的如此嚴(yán)重的出現(xiàn)了呢？難道我們的某些政府主管部門不能對其行為進行反思、不能從這類
7、事件中得到一些啟示嗎？三、業(yè)主委員會是什么？享有什么權(quán)利承擔(dān)什么義務(wù)？我們都知道在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會有什么法律地位呢？從現(xiàn)有的規(guī)定來看，僅有《物業(yè)管理條例》中有所涉及。該條例第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。而對于業(yè)主委員會是什么樣的性質(zhì)卻未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章提及。根據(jù)民法理論及民法通則的規(guī)定，在民事行為主體中，可大體分為公民、法人及其他組織，
