物業(yè)能源管理

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1、物業(yè)能源管理（PEM）　　截止到“十一五”末，全國物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入超過2000億元，從業(yè)人員300萬人左右（加上專業(yè)分包從業(yè)人員達到600萬人左右），物業(yè)服務(wù)企業(yè)6萬家左右。預(yù)計在“十二五”期間結(jié)構(gòu)變化等新的背景下，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展仍將呈現(xiàn)持續(xù)加速，業(yè)內(nèi)市場競爭進一步加劇，物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的理念、模式、路徑等的創(chuàng)新將成為全行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主旋律?！　?.1、節(jié)能服務(wù)是傳統(tǒng)物業(yè)管理公司集體突圍的新方向　　現(xiàn)有的物業(yè)管理公司目前運行的主業(yè)是傳統(tǒng)型“四保業(yè)務(wù)”：保安、保潔、保修、保綠，承擔著物業(yè)項目正常

2、運行的管理、服務(wù)、維護工作，其主要的社會形象多以保安為象征，以至于中國物業(yè)管理協(xié)會一再強調(diào)要求改成“秩序維護員”的文雅稱謂。長期以來，物業(yè)管理公司的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)普遍面臨著市場空間狹小、收費難、履約率低、生存環(huán)境日益窘迫的問題，虧損率居高不下，可持續(xù)發(fā)展能力不強。究其原因，除了從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍偏低等因素以外，一個重要的原因是物業(yè)資源和市場的開發(fā)始終鮮有創(chuàng)新，如果沒有房地產(chǎn)業(yè)的強力拉動，物業(yè)管理行業(yè)自身的獨立發(fā)展十分有限。進入“十二五”期間，物業(yè)管理行業(yè)的激烈競爭逼迫人們不得不加緊考慮開發(fā)新的物業(yè)資源市場

3、，全行業(yè)都在思考如何能夠盡快實現(xiàn)在逆境中突圍，其中有關(guān)建筑節(jié)能的市場資源就被業(yè)界首先看好?！　?.2、導(dǎo)入合同能源管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)身節(jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)　　作為能源管理和節(jié)能服務(wù)的新模式，“合同能源管理”方式目前在國內(nèi)發(fā)展迅猛，這為物業(yè)管理公司提供了一個十分誘人的突圍戰(zhàn)略選擇。合同能源管理是一種由節(jié)能服務(wù)公司提供節(jié)能服務(wù)，包括解決方案、投資、技術(shù)、設(shè)備、運行管理等，而業(yè)主則不用投入，只需把節(jié)能量效益拿出來與節(jié)能服務(wù)方分成即可。這種方式與物業(yè)管理行業(yè)有著天然的聯(lián)系：一方面，在建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理方式的節(jié)能服務(wù)必

4、須通過物業(yè)管理平臺實現(xiàn)落地，能源審計、節(jié)能診斷、能耗分析、解決方案、節(jié)能量計量和認證等幾乎整個鏈條的所有環(huán)節(jié)都離不開物業(yè)管理公司的配合；另一方面，節(jié)能服務(wù)的全程管理和維護也需要物業(yè)管理公司共同參與，因為對業(yè)主的節(jié)能服務(wù)的常態(tài)化特征決定了必須有一個“當?shù)赝泄芊健保蟛糠謱I(yè)節(jié)能服務(wù)公司做不到這一點。　　節(jié)能服務(wù)公司需要物業(yè)管理公司，而現(xiàn)實中物業(yè)管理公司卻常常并不配合節(jié)能服務(wù)公司，這是因為在這二者之間沒有形成一個利益鏈機制，物業(yè)管理公司看不到節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)里自己的位置，也沒有發(fā)現(xiàn)這是一個巨大的物業(yè)管理市場資源

5、。節(jié)能服務(wù)與物業(yè)管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現(xiàn)象，雙方為什么不能聯(lián)合起來共同發(fā)展呢？可以試想，如果節(jié)能服務(wù)公司都是物業(yè)管理公司，那么建筑節(jié)能領(lǐng)域的合同能源管理就會獲得更加迅速的發(fā)展；同時，如果物業(yè)管理公司也都是節(jié)能服務(wù)公司，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)收益將會大大提高。事實上，物業(yè)管理公司有必要、也有條件全面參與節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣?jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的可行性是現(xiàn)實存在的?！　?、物業(yè)能源管理（PEM）的服務(wù)對象是物業(yè)業(yè)主　　作為建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理的節(jié)能服務(wù)平臺，物業(yè)能源管理的服務(wù)對象就是

6、那些既有建筑物業(yè)的業(yè)主單位，即各類物業(yè)的業(yè)主就是建筑節(jié)能服務(wù)管理的客體?！　?.1、十大物業(yè)業(yè)主體系就是十大建筑節(jié)能服務(wù)行業(yè)　　物業(yè)管理的業(yè)態(tài)大體上可以劃分為十大物業(yè)，這也是建筑節(jié)能的分類，即：　?。?）商場物業(yè)（商場、超市、商亭、步行街、商業(yè)街、批發(fā)賣場）　?。?）商業(yè)物業(yè)（餐飲、娛樂、廣場、游樂、美容、健身、影劇院、網(wǎng)吧）　?。?）住宅物業(yè)（居民小區(qū)、公寓群、別墅區(qū)、街道、廣場、花園）　　（4）工廠物業(yè)（廠區(qū)、車間、辦公區(qū)、宿舍區(qū)、廣場、景觀）　?。?）公建物業(yè)（機場、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書館、

7、體育場館、博物館、展覽館、電視臺、公廁）　?。?）辦公物業(yè)（辦公區(qū)、辦公樓、寫字樓）　?。?）賓館物業(yè)（星級酒店、快捷酒店、招待所）　　（8）醫(yī)院物業(yè)（醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、殯儀館）　　（9）校園物業(yè)（大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、托兒所、幼兒園、培訓(xùn)基地）　?。?0）園區(qū)物業(yè)（工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、主題園區(qū)）　　2.2、各業(yè)主體系的十大附屬設(shè)施即十大節(jié)能服務(wù)項目　　每一類物業(yè)管理的業(yè)主形態(tài)都有自己的附屬設(shè)施，就像任何公共建筑里都有廁所一樣，這些都是建筑節(jié)能的業(yè)務(wù)所必須涵蓋的內(nèi)容?！　。?）停車場、（2）廣場、（3

8、）庫房、（4）景觀、（5）街道、（6）水務(wù)、（7）機房、（8）油料、（9）地下室、（10）廣告媒體　　3、物業(yè)能源管理（PEM）的內(nèi)容是建筑節(jié)能應(yīng)用　　在建筑節(jié)能領(lǐng)域?qū)嵤┑奈飿I(yè)能源管理服務(wù)，大體上分為既有建筑運行節(jié)能和既有建筑節(jié)能改造兩個大類，而今后的發(fā)展方向則是智能化、自動化、數(shù)字化的物聯(lián)網(wǎng)體系的應(yīng)用。　　3.1、既有建筑“運行節(jié)能”十大系統(tǒng)　?。?）暖通空調(diào)系統(tǒng)：冷熱源、風系統(tǒng)、輸送系統(tǒng)　?。?）照明系統(tǒng)：室內(nèi)燈、戶外燈、