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《淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制 【】自2007年至今，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了溫暖的春天、火爆的夏天、轉(zhuǎn)冷的秋天和嚴寒的冬天。經(jīng)過近七年的震蕩調(diào)整，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難。高房價、高地價已成為客觀現(xiàn)實，但房地產(chǎn)開發(fā)的腳步近些年并不會停止，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈的市場競爭中如何保證利潤得以生存呢，出路就在于全員、全過程的成本控制?！ 娟P(guān)鍵詞】利潤成本控制全過程 眾所周知，隨著經(jīng)濟全球化的進程日益加快，市場競爭也越來越激烈。眾多競爭對手擠在一個狹窄的市場空間里，分食一塊奶酪，導致整
2、體利潤和單品利潤都在不斷下降我們早已步入了微利時代。如今，這種微利化的競爭在房地產(chǎn)領(lǐng)域也明顯易見，高房價、高地價已成為客觀現(xiàn)實，但房地產(chǎn)開發(fā)的腳步近些年并不會停止，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈的市場競爭中如何保證利潤得以生存呢，出路就在于成本控制?！ 〖涯芄局袊鴧^(qū)總裁小澤秀樹坦言：利潤率提高的秘訣在于成本控制。從研發(fā)、設(shè)計到生產(chǎn)銷售這一系列的過程做到嚴格控制，在保證優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的同時，再把產(chǎn)品成本降下來，才能在激烈競爭的市場中保持良好的利潤。成本控制應貫穿項目開發(fā)的全過程，從立項、策劃、設(shè)計，到發(fā)包、施工、竣工，再到后期運營維護
3、，下面就來談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)全過程成本控制要點?！ 、屙椖苛㈨棝Q策階段成本控制： 1、定位是關(guān)鍵?！ 〔灰獮榱㈨椂㈨?，應建立在認真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項目；重點對市場現(xiàn)行售價和預期走勢進行準確的調(diào)查判斷，確定目標售價?！ ?、技術(shù)可行性分析是前提?！ Ξa(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上?！ ?、土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本?！ ⊥恋貎r格無論以何種方式取得，均應事先做到心中有數(shù)?！ 、嬉?guī)劃設(shè)計階段成本控制 項目立項決策是主要因素，設(shè)計方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素?？茖W合理的設(shè)計可以降低10%的工程造價，以下
4、是控制設(shè)計的五大策略：1、實行設(shè)計方案的招投標，優(yōu)化設(shè)計；2、實行限額設(shè)計，有效控制造價；3、加強對設(shè)計圖紙的會審與審查；4、深入應用價值工程原理；5、采用合同措施，有效控制造價?！ 、缯袠穗A段成本控制 1、項目建設(shè)階段控制的六大渠道： 通過招標方式選擇好施工隊伍；加強合同管理，完善合同條款；對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標采購；嚴格履行工程發(fā)包合同；按合同約定實際完成工作量支付工程進度款；加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠?！ ?、如何在招標階段有效控制工程造價 ?、判纬捎行Ц偁帯１ＷC足夠數(shù)量，新增合格供方
5、保持適當比例。對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標。對于對外觀要求不高、技術(shù)標準較為簡單的材料設(shè)備可以進行年度招標，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標時間的確定并關(guān)注市場變化?！ 、乒芾沓绦虻轿唬x擇有實力守信用的施工或供貨單位。組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表?！ 、菢说资菍M招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設(shè)計和現(xiàn)場條件準確把握，可以使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標底，也可以單獨編制標底，通過標底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足，防止施工單位串標?！ 、雀鶕?jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選
6、擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡。 條件具備時盡量總價包干?？煞乐蛊涮岢鑫覀儾涣私獾睦碛稍谑┕み^程中要求增加造價?？們r包干但留個別活口。例如總包中的鋼筋、砼、水泥價格漲跌超過5%后，超出（或低于）5%部分由甲方承擔（或退還甲方）?！ “炊~報下浮率。對于沒有圖紙或預計圖紙變化較大的工程，為趕工程進度，建議承包方式選擇社會公認的計算方法，例如按定額，投標時報下浮比例?！ ∶糠N方式均有利有弊，一旦確定，就應該揚長避短，精心組織和管理，減少不必要的費用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏?！ 、珊贤瑮l款：嚴
7、格、準確、嚴謹、保護公司利益 要求使用公司標準文本合同，補充條款盡量自己編寫。合同中對價格組成及風險的約定應全面，防止施工或結(jié)算時要求調(diào)價，同時為防止因風險考慮過高致使造價增高，需要認真分析報價，核定施工單位所報措施及風險費的合理性?！ 、收袠私M織中的重要環(huán)節(jié) 招標方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護公司利益。招標范圍和標段的劃分需要視工程具體情況確定?！ 、撕侠淼蛢r中標如何執(zhí)行?！ ∠仍u技術(shù)標，可修改完善，標準一致技術(shù)標均合格后再開經(jīng)濟標，是對低價中標的改
8、進。普通項目應嚴格執(zhí)行。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學性和合理性無標準。對于擬定中標價低于或接近經(jīng)驗值的項目，認真分析投標報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費水平。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，單價偏高。 ㈣施工階段成本控制 施工階段由于設(shè)計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資
