上海農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)

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1、上海農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)上海市政府近期公布的《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的若干意見(jiàn)》顯示，凡符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，原則上均可流轉(zhuǎn)。本報(bào)最新從權(quán)威途徑獲悉，目前，上海市約有1100平方公里左右的集體建設(shè)用地，約占全市建設(shè)用地總量的40%。此部分巨大的存量土地如果陸續(xù)“開(kāi)掘”出來(lái)，將大大緩和上海眼前大建設(shè)的土地不足門(mén)檻。上海農(nóng)委副巡視員、上海市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)顧吾浩告訴本報(bào)，如果政策得以實(shí)施推廣，未來(lái)將為上海的建設(shè)提供非常大的土地保障。用地瓶頸逼迫不久前，上海市規(guī)劃國(guó)土資源局局長(zhǎng)馮經(jīng)明在201

2、0年工作會(huì)議作主題報(bào)告時(shí)指出，今年，上海要加大存量土地盤(pán)活利用力度，加大閑置土地處置力度、積極推進(jìn)低效用地的“二次開(kāi)發(fā)”。馮經(jīng)明提出，要繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作和探索建立土地資源市場(chǎng)。盡管2009年頂住了經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的，2010年對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)而言依舊困難重重，大批擴(kuò)內(nèi)需建設(shè)項(xiàng)目的上馬，對(duì)土地的運(yùn)作形成新一輪的壓力。本報(bào)獲得的上海規(guī)土局的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上海市以及區(qū)縣2010年推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及民生工程實(shí)施的實(shí)際用地需求，結(jié)合土地資源利用現(xiàn)狀、建設(shè)項(xiàng)目用地特點(diǎn)和歷年新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地的比例關(guān)系，規(guī)土局初步預(yù)測(cè)，上海市20

3、10年新增建設(shè)用地計(jì)劃7000公頃。據(jù)悉，2009年，國(guó)土資源部安排下達(dá)上海市2009年度新增建設(shè)用地計(jì)劃5000公頃，即便是5000公頃的面積，在2009年已經(jīng)很難滿(mǎn)足其建設(shè)需求。目前，上海為了保障擴(kuò)大內(nèi)需項(xiàng)目、重大市政及重點(diǎn)急需項(xiàng)目的用地需求，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)國(guó)土管理體系對(duì)農(nóng)田“先補(bǔ)后占”的方式，而進(jìn)行“邊占邊補(bǔ)”，即由重大項(xiàng)目建設(shè)單位（區(qū)縣）足額繳納足夠的耕地開(kāi)墾費(fèi)，再進(jìn)行建設(shè)。至此“控增逼存”成為新形勢(shì)下，上海應(yīng)對(duì)這一壓力的解手之策，盤(pán)活閑置的、存量的土地之余，更大沉積散落在上海農(nóng)村的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，即刻啟幕。上海農(nóng)村集體建設(shè)用地占全市所有建

4、設(shè)用地總量的49%，與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)量相差無(wú)幾；截至2009年前，上海戶(hù)籍農(nóng)民有181萬(wàn)人，城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口有1400多萬(wàn)人，從人均占用建設(shè)用地量而言，釋放農(nóng)村土地潛力勢(shì)在必行。增減掛鉤上海市政府同時(shí)規(guī)定，參照農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)建立最低限價(jià)制度。土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以抵押。同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地在交易方式、交易價(jià)格、使用期限等，與國(guó)有土地享有同樣權(quán)利，與國(guó)有土地“同地、同權(quán)”。至關(guān)重要的是，由于土地可以用于除商品住宅開(kāi)發(fā)之外的工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服

5、務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，和基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。這一建設(shè)指標(biāo)的騰挪，將大大舒緩上海擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目的用地指標(biāo)。1月22日召開(kāi)的上海市農(nóng)村工作會(huì)議，透露的新信號(hào)為，會(huì)議要求各區(qū)縣將農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民宅基地置換全部納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)大框架范圍內(nèi)進(jìn)行。而農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)同樣納入這一框架之中，同時(shí)可以保證上海保護(hù)農(nóng)村地耕紅線(xiàn)，保護(hù)好328萬(wàn)畝基本農(nóng)田，并使得騰挪出來(lái)的建設(shè)用地指標(biāo)用于新的擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目建設(shè)。關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考內(nèi)容摘要：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的建立涉及集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)形式等一系列制度的改革，是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。因此，本文立足

6、制度設(shè)計(jì)，認(rèn)為在逐步推廣集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)注意控制數(shù)量，把握和遵循平穩(wěn)推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則，逐步清除制度障礙，完善相關(guān)的支持體系?！　￡P(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)收益分配　　　　黨的十七屆三中全會(huì)明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地政策改革方針。從國(guó)土資源部批準(zhǔn)成立第一個(gè)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)至今，全國(guó)很多城市都開(kāi)展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，取得了一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也存在一些問(wèn)題。因此，在已有試點(diǎn)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上，本文對(duì)建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討?！　『侠泶_定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵　　關(guān)

7、于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，目前主要有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)包括首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為其應(yīng)僅指集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地使用者之間的轉(zhuǎn)移。兩種觀點(diǎn)的矛盾是流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是否包括初次流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，是存量與增量的問(wèn)題?！　∷^集體建設(shè)用地“首次流轉(zhuǎn)”，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)與土地所有權(quán)的初次分離。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，這種分離通常是在地方政府的操作下進(jìn)行的。在“土地財(cái)政”以及不科學(xué)的政績(jī)觀的左右下，其結(jié)果通常是建設(shè)用地供給總量的增加，而不是現(xiàn)有存量建設(shè)用地利用率的提高。這種新增建設(shè)用地增加迅猛而存量建設(shè)用地使用效率挖潛

8、不明顯的結(jié)果顯然不是我們的目標(biāo)訴求。而“再次流轉(zhuǎn)”僅限于建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是對(duì)存量建設(shè)用地使用權(quán)的重新分配，其結(jié)果是使