長安鎮(zhèn)商業(yè)市調(diào)報告

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1、長安博鑫項目調(diào)研報告東莞中原商業(yè)部DongGuan.06.2013前言：感謝發(fā)展商對東莞中原的厚愛，經(jīng)過初步接觸，充分理解發(fā)展商對項目地塊商業(yè)價值的重視及期待。在與貴司會晤后，我司組織了商業(yè)部營銷策劃團(tuán)隊對長安的商業(yè)市場進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)查結(jié)論提出了可行性的發(fā)展建議。希望得到貴司的認(rèn)同,后續(xù)能為發(fā)展商最大化地塊的商業(yè)價值提供更多有價值的服務(wù)。如本報告存在的不足，希望能得到發(fā)展商及業(yè)界人士的不吝斧正。一、市調(diào)時間：2013年5月24日至6月13日，整體市場調(diào)研工作歷時20天；二、市調(diào)內(nèi)容：東莞商業(yè)市場的分析；長安的城

2、市、經(jīng)濟(jì)、人口概況；長安各商圈實(shí)地調(diào)研；項目周邊區(qū)域消費(fèi)者、經(jīng)營者調(diào)研；項目周邊區(qū)域商業(yè)調(diào)研項目分析及建議三、調(diào)研方式：商圈調(diào)研以實(shí)地考察，數(shù)據(jù)收集為主；消費(fèi)者及經(jīng)營者調(diào)研，采取問卷調(diào)查及深度訪談的形式進(jìn)行全面調(diào)查Part1東莞商業(yè)分析Part2長安鎮(zhèn)概述Part3長安商圈分析Part4消費(fèi)者、經(jīng)營者分析Part5項目分析及建議PART-1東莞商業(yè)分析一、新政對東莞商業(yè)市場的影響物業(yè)類型優(yōu)勢分析影響判斷別墅屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買群體資金實(shí)力強(qiáng)。影響較小高端洋房豪宅多為資源型洋房豪宅，定價較高，多為購買力較強(qiáng)的二次

3、置業(yè)。影響較小自住中小戶型90平米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成。影響較小商用物業(yè)包括商鋪和寫字樓，本身進(jìn)入門檻較高，而且一直都是五成首付，有些投資者甚至一次性付款，當(dāng)前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍。基本無影響中心區(qū)物業(yè)一般擁有較為完善的市政配套、交通配套、教育配套、生活配套等資源，居住便利同時租賃市場也非常活躍，自住和投資需求都較為旺盛。影響較小高贈送面積的中小戶型90平米以下的中小戶型首付仍然為兩成，加上高贈送面積，這樣的產(chǎn)品會受到市場的追捧。影響很小小結(jié)：商鋪產(chǎn)品不在此次調(diào)控范圍內(nèi)，所受影響小；住宅市場受到打壓

4、，住宅投資資金尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)面臨良好的發(fā)展契機(jī)。新政對住宅、商鋪產(chǎn)品的影響分析住宅市場分析成交價格、成交量價走勢12新政后，住宅成交價格和成交量變化住宅產(chǎn)品受新政影響明顯自新政出臺后，東莞住宅價格出現(xiàn)回調(diào)，鎮(zhèn)區(qū)調(diào)整幅度為13.44%，城區(qū)調(diào)整幅度為3.62%。成交量逐步降低上門量急劇下滑成交氛圍嚴(yán)重不足買賣雙方觀望情緒加?。怀山患眲∠禄虡I(yè)市場分析成交價格、成交量價走勢......新政商鋪成交價格和成交量變化5月商業(yè)物業(yè)供需兩旺成交情況火爆5月份商鋪供應(yīng)環(huán)比增長266.96%新政出臺小結(jié)：商鋪產(chǎn)品受新政影響小，成為市場新寵，商

5、業(yè)地產(chǎn)獲得極佳的發(fā)展契機(jī)。東莞商業(yè)發(fā)展之痛：高端消費(fèi)力外流1商業(yè)競爭轉(zhuǎn)變?yōu)檎猩?、?jīng)營管理競爭2概況發(fā)展一站式?體驗型的購物中心，以多元化、娛樂化、規(guī)?；纬珊诵母偁幜鉀Q消費(fèi)力外流的問題，東莞商業(yè)升級換代主要趨勢；東莞商業(yè)出現(xiàn)價值危機(jī)，大量商業(yè)銷售后出現(xiàn)大面積空置的現(xiàn)象。以招商實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值，以經(jīng)營創(chuàng)造投資前景。專業(yè)的招商、經(jīng)營管理成為最大化商業(yè)價值的關(guān)鍵因素。二、東莞商業(yè)市場發(fā)展趨勢三、東莞商業(yè)市場與廣州商業(yè)市場的對比分析發(fā)展進(jìn)程不同越秀、荔灣其他新城區(qū)分散的農(nóng)村個體分散發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)數(shù)個獨(dú)立的商圈在東莞發(fā)展進(jìn)程中，各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)分散

6、性和同步性！城市化改革開放東莞廣州發(fā)展具有連續(xù)性和整體性VS產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)不同廣州東莞以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，零售商業(yè)繁盛以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)VS交通便利性不同廣州交通便利，有地鐵輔助，各區(qū)有特色的購物中心可輻射整個廣州市...東莞交通條件待完善，各中心鎮(zhèn)商業(yè)各自發(fā)展，不能把輻射面延伸至整個東莞市VS目前東莞市商圈概況虎門、厚街商圈：以服裝、家私會展業(yè)為主樟木頭、常平、長安商圈：依托交通優(yōu)勢發(fā)展對外經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)，吸引港臺到內(nèi)地置業(yè)人士和港臺商人消費(fèi)。石龍商圈：東莞市傳統(tǒng)的商貿(mào)中心。西正商圈、萬江商圈、東縱商圈、CB

7、D商圈四大商圈：東莞市城市商圈總結(jié)12東莞商業(yè)呈現(xiàn)中心眾多，規(guī)模分散的發(fā)展態(tài)勢，每個鎮(zhèn)區(qū)均形成自己獨(dú)立的商圈，各自為政。項目商業(yè)需立足于長安本鎮(zhèn)區(qū)，項目輻射力要覆蓋周邊鎮(zhèn)難度大，在短期范圍內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)的。PART-2長安鎮(zhèn)概述一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析長安是東莞的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年上升，保持強(qiáng)勁的增速08年長安國民生產(chǎn)總值首次超過200億元，達(dá)到202.1億元；自07年以來，連續(xù)兩年均保持在14%以上的增加率。年份國民生產(chǎn)總值（萬元）增長率06年1522236/07年176427215.90%08年202098014.55%綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)

8、力名列前茅，08年長安鎮(zhèn)生產(chǎn)總值僅次于虎門（214.8億元）二、居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)長安外來居民占主體，整體消費(fèi)水平在提升人口發(fā)展2008年年末長安戶籍人口數(shù)約為41234人，外來人口約為360986人，外來人口比重高達(dá)92.3%以上，外來人口接