論高層建筑物車庫權(quán)屬

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1、文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題論高層建筑物的車庫權(quán)屬梅夏英對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授,王亞西對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)2005級法學(xué)碩士　　關(guān)鍵詞:高層建筑物/車庫/共有/土地使用權(quán)　　內(nèi)容提要:關(guān)于高層建筑物車庫權(quán)屬問題,我國法律法規(guī)沒有明確規(guī)定,導(dǎo)致生活中業(yè)主和開發(fā)商糾紛不斷。車庫在現(xiàn)代社會應(yīng)理解為建筑物的配套設(shè)施。各國立法例上車庫權(quán)屬的界定存在業(yè)主共有和開發(fā)商專有兩種模式。結(jié)合我國房地產(chǎn)法律,車庫歸屬問題應(yīng)同時將土地使用權(quán)和容積率納入考慮范圍。物權(quán)法草案的相關(guān)規(guī)定沒有考慮到現(xiàn)實中

2、多種車庫形式歸屬的復(fù)雜性,因而有待進(jìn)一步完善。文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題　　由于缺乏明確的法律規(guī)定,我國現(xiàn)實中高層建筑物車庫的權(quán)屬狀態(tài)非?；靵y,一方面,大多數(shù)情況下開發(fā)商都保留車庫的處分權(quán)并將車位單獨出售或出租給業(yè)主,另一方面,在有關(guān)車庫糾紛的幾起訴訟中,法院傾向于將車庫判為歸業(yè)主共有。針對上述情況,全國人大法工委公布的物權(quán)法草案第七十六條對車庫權(quán)屬進(jìn)行了規(guī)定:“會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于

3、業(yè)主共有?！边@一條款引起了廣泛爭論。本文將結(jié)合國內(nèi)外立法和我國的現(xiàn)狀對車庫的權(quán)屬問題進(jìn)行探討,以供商榷?！　∫?、車庫的法律性質(zhì)　　(一)車庫是否從物　　有學(xué)者主張建筑物中有主建筑物和從建筑物之分,車庫一般屬于從建筑物[1]。按照主物的處分及于從物的原則,業(yè)主在購房的同時就應(yīng)當(dāng)獲得車庫的所有權(quán)。此觀點忽略了車庫使用的獨立性。從物是輔助主物的使用而依附于主物的,故必須和主物在一起才能發(fā)揮使用價值,比如鎖之于車和燈罩之于燈具的關(guān)系。但是車庫脫離高層建筑并不影響它泊車功能的發(fā)揮,其使用價值是獨立的。車庫對高層建筑的

4、依賴表現(xiàn)在它的使用群體是特定的,即主要是居住在高層建筑的業(yè)主,而在物與物的關(guān)系上并不能體現(xiàn)主物和從物的關(guān)系。如果認(rèn)為車庫是從物,那么全體業(yè)主無需開發(fā)商權(quán)利讓渡即可獲得所有權(quán)。正是因為車庫不是從物,所以車庫所有權(quán)并不隨高層建筑物當(dāng)然轉(zhuǎn)讓,這才有對車庫權(quán)屬進(jìn)行討論的必要?！　?二)車庫是否添附物文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題　　在我國,如果法律界定土地使用權(quán)歸業(yè)主全體共有,開發(fā)商在業(yè)主的基地上修建車庫,似乎可以依據(jù)添附理論將車庫的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。比如法國法律承認(rèn)不動產(chǎn)可以

5、對不動產(chǎn)添附。如果認(rèn)為車庫是添附物,所導(dǎo)致的法律后果是車庫所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,即地產(chǎn)權(quán)利人變成了車庫的所有人,取得添附物所有權(quán)的所有人向添附物的原所有人予以補(bǔ)償。[2]但細(xì)究之,我們會發(fā)現(xiàn)添附理論根本不能適用:第一,添附是否適用于不動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間仍有爭論。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為添附是動產(chǎn)所有權(quán)取得、喪失的原因,添附只能發(fā)生在動產(chǎn)和動產(chǎn)以及動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間。[3]第二,添附理論只適用于兩個不同的物權(quán)人之間因物的結(jié)合而發(fā)生的情形,但就車庫而言,在修建車庫前,開發(fā)商早已于審批階段獲得國有土地使用權(quán)了,因此不存在于別人的土地上發(fā)

6、生添附的問題。故依據(jù)添附理論來解決車庫的權(quán)利歸屬沒有充分的說服力。　　(三)車庫屬于配套設(shè)施文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題　　配套設(shè)施一詞并非法律術(shù)語,在通常意義上被理解為滿足高層建筑物的功能所必需的設(shè)施。當(dāng)今社會,建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念已經(jīng)得到拓展,我們所面對的不僅僅是一棟單獨的高層建筑,而是小區(qū)中的數(shù)棟建筑群。小區(qū)的功能逐漸多樣化,除為業(yè)主提供居住空間之外,還要滿足業(yè)主生活中的各項需求,小區(qū)中因而出現(xiàn)了運(yùn)動健身場所和其他的功能區(qū),這些必要的設(shè)施逐漸成為小區(qū)的配套設(shè)施

7、。結(jié)合我國國情,我們認(rèn)為,車庫應(yīng)當(dāng)視為區(qū)分建筑物的配套設(shè)施:首先,汽車已經(jīng)成為現(xiàn)代社會的主要交通工具。高層建筑物是在城市化進(jìn)程中涌現(xiàn)出來的,它基本分布在城市或者城市化的鄉(xiāng)鎮(zhèn),經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了區(qū)分所有權(quán)人對停車位的需求是必然的。隨著我國私人汽車的逐漸普及,業(yè)主對小區(qū)停車位的需求也將進(jìn)一步增加;其次,在小區(qū)的整體規(guī)劃中,車庫的設(shè)置是為了進(jìn)一步提升小區(qū)的居住環(huán)境,服務(wù)于業(yè)主的出行需要;再有,車庫與小區(qū)的郵局、學(xué)校等建筑的性質(zhì)不同,業(yè)主對車庫的需求是剛性需求,而對郵局、學(xué)校的需求則是彈性需求?！　④噹熳鳛楦邔咏ㄖ?/p>

8、的配套設(shè)施的法律意義在于,法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定,開發(fā)商在開發(fā)高層建筑的同時負(fù)有開發(fā)一定數(shù)量車位的法定義務(wù)。通過考察其他國家和地區(qū)的立法,我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)國家和地區(qū)對開發(fā)商修建停車位的義務(wù)都有詳細(xì)規(guī)定。法國自1950年代以后,根據(jù)都市計劃法,在新筑建筑物時,建筑者負(fù)有于建筑物基地內(nèi),為每一住戶設(shè)計一停車空間之義務(wù)。[4]該義務(wù)是開發(fā)商的法定義務(wù),即使屋外的基地不足以修建停車位,開發(fā)商也必須從建筑物的基地往下挖掘,修建滿足需求