論建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題

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1、論建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題摘要：隨著社會(huì)的進(jìn)步以及人們生活水平的不斷提高，許多大中城市都出現(xiàn)了停車位嚴(yán)重不足的問(wèn)題，因小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)界定而引起的紛爭(zhēng)層出不窮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主的矛盾也日益凸顯。現(xiàn)實(shí)中有關(guān)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題的爭(zhēng)議一直存在，理論學(xué)說(shuō)上也尚無(wú)定論。本文通過(guò)對(duì)小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行深入的分析和探討，對(duì)于如何進(jìn)一步完善我國(guó)的現(xiàn)有立法規(guī)定提出自己的建議，希望能為我國(guó)立法的不斷完善貢獻(xiàn)綿薄之力。關(guān)鍵詞：車位、車庫(kù)；權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)用地使用權(quán)一、我國(guó)關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的爭(zhēng)議小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題，關(guān)系到小區(qū)居民的切身利益，在物權(quán)法制定的過(guò)

2、程中備受關(guān)注，理論界對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題也存在著較大分歧。主要有小區(qū)業(yè)主共同所有，［1］開(kāi)發(fā)商所有［2］和約定歸屬三種觀點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商所有的觀點(diǎn)主要是依據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的市場(chǎng)化原則，即小區(qū)車位、車庫(kù)由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，自然享有小區(qū)車位、車庫(kù)的所有權(quán)，屬于物權(quán)的原始取得，對(duì)此我們不難理解。不難看出，這種觀點(diǎn)解決的是車位、車庫(kù)的原始所有權(quán)歸屬問(wèn)題，完全符合法學(xué)的基本理念。在《物權(quán)法》征求意見(jiàn)的過(guò)程中爭(zhēng)議比較大的是小區(qū)車位、車庫(kù)的繼受取得方式問(wèn)題，爭(zhēng)論主要圍繞業(yè)主共有和約定歸屬展開(kāi)。認(rèn)為小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有的主要理由：一是車位、車庫(kù)已經(jīng)攤?cè)虢ㄔO(shè)成本，開(kāi)發(fā)商

3、將其再次買賣或者出租，侵害了業(yè)主的權(quán)利；二是在房屋銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)，如果車位、車庫(kù)的所有權(quán)按照約定的原則確定歸屬，對(duì)業(yè)主不利。但是另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車位、車庫(kù)的歸屬，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的屬于業(yè)主所有。業(yè)主共有的觀點(diǎn)依據(jù)是小區(qū)車庫(kù)車位是小區(qū)區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)依附于小區(qū)區(qū)分所有建筑物。而約定歸屬的觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)車庫(kù)車位是獨(dú)立的設(shè)施，可以和區(qū)分所有建筑物分開(kāi)而單獨(dú)流轉(zhuǎn)。兩種觀點(diǎn)的共同之處是都承認(rèn)開(kāi)發(fā)商具有原始的所有權(quán)，其分歧在于小區(qū)車庫(kù)車位與區(qū)分所有建筑物的關(guān)系，即小區(qū)車位、車庫(kù)是嚴(yán)格依附于小區(qū)區(qū)分所有建筑物，作為

4、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)的客體，還是獨(dú)立于區(qū)分所有建筑物，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有所有權(quán)的客體，也就是小區(qū)車位、車庫(kù)的法律屬性問(wèn)題。二、我國(guó)的立法選擇我國(guó)以法律的形式承認(rèn)了小區(qū)車位、車庫(kù)分為業(yè)主共有和約定歸屬兩種方式，以及優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則。但其都有一個(gè)共同的前提，即在開(kāi)發(fā)商出售商品房之前，小區(qū)車位、車庫(kù)當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商原始取得所有權(quán)，而所謂的業(yè)主共有和約定歸屬，是指針對(duì)不同的車位、車庫(kù)法律限制開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式。也就是說(shuō)，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”，法定的屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)部分，開(kāi)發(fā)商不能夠單獨(dú)出售，只能夠隨著專有

5、權(quán)的轉(zhuǎn)移由小區(qū)業(yè)主共有，而對(duì)于法律非強(qiáng)制性規(guī)定的車位、車庫(kù)，則賦予當(dāng)事人雙方以充分的自主權(quán)，依意思自治原則確定小區(qū)車位、車庫(kù)的歸屬，并且要首先滿足業(yè)主的需要。物權(quán)法的規(guī)定為小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬界定提供了法律依據(jù)，該規(guī)定不僅是對(duì)地方性法規(guī)和實(shí)踐中做法的總結(jié)和確認(rèn)，也借鑒了國(guó)外的通常做法，以協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的利益為目的，允許當(dāng)事人通過(guò)約定確定小區(qū)車庫(kù)歸屬，存在一定程度的合理性。其規(guī)定不僅體現(xiàn)了私法的意思自治，體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人意思的尊重，而且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，有利于小區(qū)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的清晰化和明確化，便于定分止?fàn)帲瑫r(shí)有利于加強(qiáng)對(duì)小區(qū)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的管理和利用，提髙小區(qū)車庫(kù)的利用率，

6、增加開(kāi)發(fā)商投資小區(qū)車庫(kù)的積極性。但是究竟怎樣的車位、車庫(kù)是屬于專有部分呢？"其他場(chǎng)地”具體指那些場(chǎng)地呢？小區(qū)共有和約定歸屬的分界線在哪里呢？三、車位、車庫(kù)權(quán)屬制度的完善建議《物權(quán)法》關(guān)于小區(qū)車位、車庫(kù)的規(guī)定需要相關(guān)配套的法律法規(guī)予以完善，或者出臺(tái)相關(guān)的司法解釋對(duì)物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)一步明確化，使物權(quán)法的規(guī)定更加明確，更加具有可操作性。（一）明確界定"首先滿足”《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要?！睂W(xué)界的觀點(diǎn)一般認(rèn)為，該規(guī)定中“首先滿足”，既包括首先滿足購(gòu)買權(quán)，也包括首先滿足承租權(quán)，且其應(yīng)當(dāng)比一般的優(yōu)先權(quán)更為嚴(yán)

7、格，它不存在"同等條件”的限制，也就是說(shuō)在一定條件下只要業(yè)主需要，就不能將車庫(kù)、車位賣給非業(yè)主。這種需要既可以是業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需要，又可以是將來(lái)可能的、潛在的需要，只有這樣才能更好地保障業(yè)主的權(quán)益。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（征求意見(jiàn)稿）第四條［3］規(guī)定:"建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫(kù)的情況下，將其通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七

8、十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)'首