物業(yè)管理服務(wù)方案

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1、第一章本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想第一節(jié)本項(xiàng)目基本情況物業(yè)名稱：××××物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)坐落地址：××市××區(qū)×××物業(yè)四至范圍：東至××路；西至××路；南至××路；北至××路。本項(xiàng)目總占地面積××××㎡，總建筑面積為×××××㎡，其中地下×××××㎡，×公建及配套設(shè)施建筑面積×××××m2。共有建筑樓宇××幢，其，配裝電梯系統(tǒng)客運(yùn)電梯數(shù)××部，功率××KW。綠地面積××××㎡、綠化率為××%，建筑密度××%，居住戶數(shù)×××戶，入住人口約×××人左右，規(guī)劃機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量：×××輛。本項(xiàng)目是由××××××××××××開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房

2、，尚未入住。經(jīng)現(xiàn)場勘查，主體工程基本完工，院內(nèi)道路、綠化、大門建設(shè)、部分外沿及其它配套設(shè)施還在待建，預(yù)計(jì)×××月份竣工，具備入住條件。第二節(jié)本項(xiàng)目基本特點(diǎn)一、建設(shè)規(guī)模宏大配套功能齊全，設(shè)計(jì)理念新穎，高品位的外部空間秩序和良好的綠化環(huán)境，為居住者創(chuàng)造了一個(gè)具有豐富生活內(nèi)涵的空間形態(tài)，能夠充分滿足不同使用者的需求。二、道路密集，交通順暢，出行方便，高峰時(shí)段不會(huì)出現(xiàn)擁堵。三、入住率可達(dá)95%以上，基本無閑置空房。四、本項(xiàng)目為村民還遷經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主均為村民，住慣了獨(dú)門獨(dú)戶的平房，養(yǎng)成了隨心所欲、自107由自在的生活習(xí)慣。如今搬進(jìn)了高層樓宇，居住與生活

3、環(huán)境已發(fā)生極大改變，有著很大程度的不適應(yīng)，需要培養(yǎng)良好的公共道德行為。在這一過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要制訂一系列的行為規(guī)范并進(jìn)行宣傳，促使業(yè)主的思想觀念逐步轉(zhuǎn)變提高。第三節(jié)本項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)與重點(diǎn)一、工作難點(diǎn)1、結(jié)合小區(qū)業(yè)主狀況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提前做好宣傳解釋工作，這項(xiàng)工作一旦做到位，既可以為政府解憂；另一方面又可以減少由于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的誤解造成的后續(xù)糾紛，舒緩今后物業(yè)管理服務(wù)的壓力。宣傳內(nèi)容包括：物業(yè)管理法律法規(guī)，業(yè)主入住管理規(guī)定、小區(qū)精神文明公約、房屋管理規(guī)定、道路車輛管理規(guī)定、裝飾裝修管理規(guī)定、安全防范管理規(guī)定、安全用

4、水、用電、用氣、用暖管理規(guī)定、消防安全管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、經(jīng)營場所管理規(guī)定、招牌廣告及公共場地管理規(guī)定、城市綠化管理規(guī)定等等。其宣傳重點(diǎn)為：各公用設(shè)施入戶的辦理方法，尤其是天然氣的通氣注意事項(xiàng)及辦理方法；各種涉及業(yè)主自身利益的管理規(guī)定；各種涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開展工作的法律法規(guī)。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要在村委會(huì)與開發(fā)建設(shè)單位的協(xié)助下，付出很大的人力與精力與業(yè)主積極溝通，爭取盡快與業(yè)主實(shí)現(xiàn)和睦相處。3、業(yè)主入住初期最多的問題是維修工作，施工單位如能做到維修及時(shí)，達(dá)到業(yè)主滿意，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾可化解，反之會(huì)增加很多麻煩。為此，首要問題就

5、是分清維修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，施工單位負(fù)責(zé)的責(zé)任由施工單位承擔(dān)。對維修不負(fù)責(zé)任的施工單位可以扣留尾款轉(zhuǎn)交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)完成業(yè)主的報(bào)修事項(xiàng)。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)化被動(dòng)為主動(dòng)，按實(shí)際情況及時(shí)對本項(xiàng)目各類配套設(shè)施的施工予以調(diào)整，以免影響今后正常的使用。二、工作重點(diǎn)◆業(yè)主入住之前的工作重點(diǎn)1、107對消防、供熱和上水管道進(jìn)行注水加壓實(shí)驗(yàn)，對跑冒滴漏和不合格配件進(jìn)行整改，杜絕此類隱患，防止業(yè)主入住后引發(fā)大矛盾。2、對電梯啟動(dòng)運(yùn)行一個(gè)月，主要查勘電梯運(yùn)行的穩(wěn)定性、安裝質(zhì)量的可靠性和主要部件是否符合國家規(guī)定的質(zhì)量

6、標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主安全使用提供保障，避免發(fā)生人身傷害事件。3、對消防設(shè)備進(jìn)行查勘與演練，確保報(bào)警裝置和系統(tǒng)運(yùn)行正常，一旦有火警發(fā)揮作用。4、對共用部位的照明燈具、漏電保護(hù)、開關(guān)與刀閘等進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，當(dāng)前個(gè)別施工單位所用此類產(chǎn)品多數(shù)選用質(zhì)次價(jià)低的偽劣品，業(yè)主入住后便會(huì)出現(xiàn)大量報(bào)修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要投入人力與財(cái)力重新更換。5、對各種管線、地下管網(wǎng)等隱蔽工程進(jìn)行查勘，徹查工程質(zhì)量是否合格達(dá)標(biāo)，同時(shí)也為今后檢查與維修打好基礎(chǔ)。6、對各配電裝置和泵類及其它設(shè)備進(jìn)行校驗(yàn)與試運(yùn)行，確保業(yè)主入住后正常工作，避免發(fā)生意外故障，影響廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。7、根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)

7、，必須重視業(yè)主普遍報(bào)修的事項(xiàng)，如智能門禁系統(tǒng)、墻體開裂與脫落、門鎖與窗戶質(zhì)量較差等問題，必須進(jìn)行認(rèn)真全面的查驗(yàn)，對查出的問題要及時(shí)轉(zhuǎn)告施工單位修復(fù)。待業(yè)主入住后才能降低報(bào)修率，降低業(yè)主的不滿情緒。8、充分抓緊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作：①選拔物業(yè)管理人員和技術(shù)人才，有針對性地進(jìn)行培訓(xùn)，確保上崗人員有較高人品素質(zhì)、管理能力、技術(shù)能力和工作效率，力爭達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理目標(biāo)。②抓好辦公設(shè)備及各類物品的準(zhǔn)備工作。③編寫與印制業(yè)主辦理入住所需的“業(yè)主手冊”、“裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”、“消防安全責(zé)任書”等協(xié)議書和各類宣傳資料等。④物業(yè)辦公用房的合

8、理規(guī)劃與裝飾。107⑤招聘員工隊(duì)伍與培訓(xùn)，力爭全員上崗后能基本稱職。通過一段時(shí)間的適用和再培訓(xùn)，使物業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)達(dá)到較高的素質(zhì)?！魳I(yè)主入住階段的工作重點(diǎn)