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《解讀國(guó)稅發(fā)200931號(hào)房產(chǎn)發(fā)企業(yè)所得稅處理變化分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、本文由財(cái)稅專欄-李康整理匯編，僅供參考學(xué)習(xí)，請(qǐng)勿作為商業(yè)。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的所得稅征管，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)新企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局2009年3月6日制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“新31號(hào)文”），從2008年1月1日起執(zhí)行。對(duì)照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“原31號(hào)文”）政策有了些變化，現(xiàn)將有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理問
2、題分析解讀如下?！ ∫弧㈤_發(fā)產(chǎn)品完工認(rèn)定條件 “新31號(hào)文”對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行了界定，包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。規(guī)定除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品完工認(rèn)定只要符合三個(gè)條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！ 靶?1號(hào)文”對(duì)完工產(chǎn)品認(rèn)定比“原31號(hào)文”強(qiáng)調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述三個(gè)認(rèn)定條件。筆者認(rèn)為，這主要是基于稅收與會(huì)計(jì)
3、的差異。在會(huì)計(jì)上，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或者資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。但稅法并沒有將土地使用權(quán)分別歸屬于無(wú)形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而是一律按照無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行處理?！ 《?、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。但從企業(yè)課稅考慮，僅以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)是不夠的，因?yàn)橐坏┐_定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫(kù)：當(dāng)納稅人有較強(qiáng)的支付能力時(shí)，即使在會(huì)計(jì)上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制沒有確認(rèn)為所得，在稅收上也要按收付實(shí)現(xiàn)制征收稅款入庫(kù)；當(dāng)納稅人沒有現(xiàn)金流入
4、、無(wú)支付能力時(shí)，即使在會(huì)計(jì)上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為所得，在稅收上也可考慮按收付實(shí)現(xiàn)制不征收稅款入庫(kù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入，在沒有辦理完工決算的情況下，在會(huì)計(jì)上雖未確認(rèn)為收入，也同樣要對(duì)預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。而對(duì)企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)?！ 。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍的界定 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)
5、用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。前后兩個(gè)文件對(duì)此規(guī)定沒有區(qū)別之處?！ 。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)的確認(rèn) 在銷售收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)上，“新31號(hào)文”規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”，具體有： ——采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；http://taxbb
6、s.net/中國(guó)財(cái)稅俱樂部www.cntaotax.com淘稅吧贊助本文由財(cái)稅專欄-李康整理匯編，僅供參考學(xué)習(xí)，請(qǐng)勿作為商業(yè)?！ 扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ——采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ——采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)
7、品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ——采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ——采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開
8、發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；或按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，或按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ——采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參
