解讀國稅發(fā)200931號：房產(chǎn)發(fā)企業(yè)所得稅處理變化分析

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1、本文由財稅專欄-李康整理匯編，僅供參考學習，請勿作為商業(yè)。為了加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的所得稅征管，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據(jù)新企業(yè)所得稅法及其實施條例等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，國家稅務總局2009年3月6日制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱“新31號文”），從2008年1月1日起執(zhí)行。對照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號，以下簡稱“原31號文”）政策有了些變化，現(xiàn)將有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)

2、所得稅處理問題分析解讀如下。　　一、開發(fā)產(chǎn)品完工認定條件　　“新31號文”對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務范圍進行了界定，包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。規(guī)定除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品完工認定只要符合三個條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！　　靶?1號文”對完工產(chǎn)品認定比“原31號文”強調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述三個認定條件。筆者認為

3、，這主要是基于稅收與會計的差異。在會計上，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或者資本增值的，應當將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。但稅法并沒有將土地使用權(quán)分別歸屬于無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而是一律按照無形資產(chǎn)進行處理?！　《?、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務處理　　新會計準則將權(quán)責發(fā)生制作為會計基礎。但從企業(yè)課稅考慮，僅以權(quán)責發(fā)生制為基礎是不夠的，因為一旦確定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫：當納稅人有較強的支付能力時，即使在會計上按照權(quán)責發(fā)生制沒有確認為所得，在稅收上也要按收付實現(xiàn)

4、制征收稅款入庫；當納稅人沒有現(xiàn)金流入、無支付能力時，即使在會計上按照權(quán)責發(fā)生制應當確認為所得，在稅收上也可考慮按收付實現(xiàn)制不征收稅款入庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預售收入，在沒有辦理完工決算的情況下，在會計上雖未確認為收入，也同樣要對預售收入征收企業(yè)所得稅。而對企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務和提供勞務等，持續(xù)時間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍的界定　　開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利

5、益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。前后兩個文件對此規(guī)定沒有區(qū)別之處?！　。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品銷售收入的實現(xiàn)的確認　　在銷售收入實現(xiàn)的確認上，“新31號文”規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)”，具體有：　　——采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價

6、款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)；http://taxbbs.net/中國財稅俱樂部www.cntaotax.com淘稅吧贊助本文由財稅專欄-李康整理匯編，僅供參考學習，請勿作為商業(yè)?！　　扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)；付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；　　——采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)；　　——采取支付手續(xù)費方式

7、委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；　　——采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品

8、清單之日確認收入的實現(xiàn)；　　——采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；或按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，或按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；　　——采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參