房產(chǎn)政策演變與分析

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1、1998-2008房產(chǎn)政策演變與分析1998年——2008年房產(chǎn)發(fā)展史第一部分、宏觀調(diào)控政策的根源與目的國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的根本目的是使國民經(jīng)濟(jì)總量平衡，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。即使在政治、經(jīng)濟(jì)體制相對完善的發(fā)達(dá)國家，也需要國家的宏觀調(diào)控來保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。單純地依靠市場調(diào)節(jié)會(huì)帶來整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系一系列巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槭袌稣{(diào)節(jié)具有一定的自發(fā)性、盲目性和滯后性，我國目前正處在體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場發(fā)育不完善，地區(qū)間發(fā)展不平衡，單靠市場機(jī)制的作用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，諸多的缺陷需要有國家宏觀調(diào)控加以彌補(bǔ)。房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社

2、會(huì)安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了ZF必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能，如果完全放開房地產(chǎn)市場，任憑其“市場化調(diào)節(jié)”、自由發(fā)展，房地產(chǎn)必將給社會(huì)帶來一系列災(zāi)難性后果。因此，在中國目前，宏觀調(diào)控不僅必要而且是必須的。近年來對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價(jià)漲跌”這個(gè)問題展開。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格是廣大市民關(guān)注的焦點(diǎn)，不僅牽著人們的錢袋子，也左右著人們購房置業(yè)的積極性。房價(jià)持續(xù)上升，百姓望房興嘆。穩(wěn)定房價(jià)，解決買房難、買房貴的問題，是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是讓全體人民共享改革發(fā)展成果、促進(jìn)社會(huì)和諧的迫切需要。如何控制房價(jià)過快上漲，讓更多人買得起房，目前

3、已列入各級(jí)ZF工作議程。第二部分、歷年來宏觀調(diào)控政策回顧與展望1998年住房分配貨幣化——標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場化2000年規(guī)范房地產(chǎn)市場2001年刺激消費(fèi)，繁榮房地產(chǎn)市場?2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉響宏觀調(diào)控警報(bào)；7月，開始集中整頓土地市場。2004年831大限，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺(tái)——標(biāo)志著宏觀調(diào)調(diào)控開始2005年3月房貸優(yōu)惠政策取消——調(diào)控涉及消費(fèi)層面3月房地產(chǎn)稅改革深入——調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)3月國八條出臺(tái)——調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5月七部委意見——調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)（新國八條

4、）5月《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場9月銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件——收緊房地產(chǎn)信托10月國稅總局重申二手房交納個(gè)稅2006年4月房貸利率再次上調(diào)——調(diào)控卷土重來5月國六條出臺(tái)——新一輪調(diào)控大幕開啟5月國務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策——從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系5月國稅總局出臺(tái)二手房營業(yè)稅政策——開始著手整頓二手房市場7月未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告——規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度7月建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”——打擊房地產(chǎn)投資7月108號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅——進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資8月土地新政出臺(tái)——規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī)

5、8月央行再次加息——宏觀調(diào)控動(dòng)用金融手段8月建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法——逐步落實(shí)住房保障政策9月房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序9月完善二手房市場交易管理2007年1月建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)1月國稅總局清算土地增值稅——標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的開始3月通過《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行3月央行2007年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）6月加強(qiáng)外資管理——進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱8月國發(fā)〔2007〕24號(hào)文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變9月央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的

6、1.1倍——嚴(yán)厲打擊炒房行為10月加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期10月物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市12月外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大2008年1月國務(wù)院重拳打擊囤地宏觀調(diào)控溯源溫故而知新。中國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后，出現(xiàn)在海口、北海、惠州等地的房地產(chǎn)過熱。鑒于當(dāng)時(shí)金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的矛盾和問題，中央和國務(wù)院1993年6月果斷出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》（6號(hào)文），從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今，北海、海口等廣袤土地上的

7、爛尾樓，仍在見證著十幾年前的那場房地產(chǎn)和摧毀土地的災(zāi)難。2003-確立房地產(chǎn)業(yè)為“支柱產(chǎn)業(yè)”早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時(shí)推出了一些政策措施。2003年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至為關(guān)鍵的一年，房改釋放了大量的市場需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過熱傾向?；谶@一嚴(yán)肅判斷，央行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件），對商業(yè)