重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

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1、第一章重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況一．地理環(huán)境和居住結(jié)構(gòu)分析（一）地理環(huán)境分析重慶市位于中國(guó)西南部，長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，是一座舉世聞名的山城，最突出的特點(diǎn)是地形起伏有致，立體感強(qiáng)。重慶轄區(qū)主要分布在長(zhǎng)江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔400米。地勢(shì)從南北兩面向長(zhǎng)江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺”，“一山一槽二嶺”的形貌。轄區(qū)擁有8.2萬(wàn)平方公里的土地，設(shè)15個(gè)區(qū)、12個(gè)縣和4個(gè)市。獨(dú)特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特點(diǎn)，又有顯著的農(nóng)村特征。城市不是放射型發(fā)展，而是組團(tuán)式建設(shè)。各

2、組團(tuán)相對(duì)自成一體,自發(fā)形成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。（二）居住結(jié)構(gòu)分析由于交通的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特色。市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的交通工具仍是公交車(chē)，幾乎占了1/2，其次是中巴車(chē)約占1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)占15%，擁有私家車(chē)6%。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是

3、新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。雖然，重慶沒(méi)有上海原來(lái)“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結(jié)構(gòu)趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來(lái)的傳統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不易發(fā)生重大變化。隨著全市路橋一票制的實(shí)行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性?xún)?yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐步形成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。二．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）GDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好外部環(huán)境1995年至2003年間，在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對(duì)西部地

4、區(qū)投入力度的推動(dòng)下，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速平穩(wěn)，全市GDP由1995年的1009.47億元增加到2003年的2250.11億元，增加了1240.64億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2002年增長(zhǎng)11.4%，增幅高于上年1.1個(gè)百分點(diǎn)，是重慶成立直轄市七年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的一年。穩(wěn)健運(yùn)行、增長(zhǎng)勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望2004年，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持快速、穩(wěn)健勢(shì)頭。同時(shí)，2003年，重慶房地產(chǎn)增加值達(dá)到87.8億元，全市GDP約11%的增幅中，房地產(chǎn)就占了近4%。加上相

5、關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)GDP直接與間接貢獻(xiàn)在5%以上。房地產(chǎn)首次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過(guò)于單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為重慶發(fā)展成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)中心奠定了基礎(chǔ)。重慶市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值曲線圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年末的25.9：42.3：31.8演變?yōu)?003年末的16：41.9：42.1。2003年重慶市一產(chǎn)業(yè)增加值343.07億元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為896.45億元，增長(zhǎng)13

6、.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為931.09億元，增長(zhǎng)9.4%。顯示出第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息服務(wù)、廣告、社會(huì)服務(wù)等行業(yè)發(fā)展明顯加快，就業(yè)人員快速增加，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，表明了重慶經(jīng)濟(jì)更有活力，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也向現(xiàn)代型方向好轉(zhuǎn)。重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（%）年份19951996199719981999200020012002200

7、3第一產(chǎn)業(yè)25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二產(chǎn)業(yè)42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第三產(chǎn)業(yè)31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（三）重慶市基礎(chǔ)建設(shè)情況1996至2003年期間重慶市強(qiáng)化了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),尤其是加大了對(duì)交通運(yùn)輸郵電、市政設(shè)施及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了城市面貌和投資環(huán)境。2003年全年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資493億元，同比增長(zhǎng)25.9%。

8、其中交通運(yùn)輸占全市基礎(chǔ)設(shè)施總投資的35.8%，年內(nèi)，渝長(zhǎng)、長(zhǎng)涪、渝合、長(zhǎng)梁、梁萬(wàn)、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機(jī)場(chǎng)航站區(qū)擴(kuò)建、寸灘港口碼頭及三峽庫(kù)區(qū)碼頭擴(kuò)建等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，集水運(yùn)、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步得到完善。各重大投資項(xiàng)目主要有“半小時(shí)主城”、長(zhǎng)江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路——石