重慶市房地產(chǎn)市場分析報告

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1、重慶房地產(chǎn)市場分析報告戰(zhàn)略投資部2004年11月目　錄一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征二、行業(yè)外部環(huán)境分析三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析四、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況六、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析七、隆鑫地產(chǎn)發(fā)展建議一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征長期以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)一直受到國家政策、實物分配、低租金使用等住房制度的影響，發(fā)展十分緩慢。80年代開始，國家推進了城鎮(zhèn)住房制度改革；98年開始停止住房實物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實施，使重慶市以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。近年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)

2、發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進。二、行業(yè)外部環(huán)境分析（一）綜合政策環(huán)境1998年以來，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應(yīng)體系；促進住房消費信貸；取消房屋開發(fā)管理費等47項不合法、不合理的收費項目；促進存量房轉(zhuǎn)讓，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；制定鼓勵居民購房的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)自98年來逐步復(fù)蘇，政策的鼓勵和刺激發(fā)揮了重要作用。國家近期出臺的一系列政策，是

3、從土地供應(yīng)、銀行信貸、機構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步進行規(guī)范和完善，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和健康的方向發(fā)展，這將會提高行業(yè)的進入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展能力的公司將會逐步被市場淘汰，而具有規(guī)模品牌核心競爭力的公司將會不斷獲得壯大。2004年以來，政府出臺的一些抑制房地產(chǎn)投資過熱的政策有：銀監(jiān)會：2月26-3月26日發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）》――調(diào)整購房個人貸款收支比例設(shè)置，加強信貸管理。央行：2004年4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點――限制商業(yè)銀

4、行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一；10月29日上調(diào)利率，并有專家預(yù)計中國進入一段較長期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓力日益加大。發(fā)改委等：3月9日聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為“特急”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》――縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。國務(wù)院：4月28日發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例――提高項目資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻。這一系列的宏觀調(diào)控的緊縮政策表明政府十分關(guān)注房地產(chǎn)

5、行業(yè)高速增長可能帶來的風(fēng)險，在前階段緊縮政策未能達到效果的情況下，越來越希望通過產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策來加大調(diào)控力度，以抑制投資的過快增長。這些政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進一步緊縮政策的預(yù)期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放。在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行以外的渠道獲得開發(fā)資金，緊縮政策必將會拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，實力不強的開發(fā)商面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大的生

6、存空間，并獲得更多的政府的支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高、盲目擴張的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。（一）稅收政策目前我國房地產(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結(jié)構(gòu)不盡合理，課稅中稅種重疊設(shè)置，重復(fù)征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了加重了企業(yè)和消費者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)和征收混亂。從稅法的相關(guān)規(guī)定來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅費可分為流通階段的稅費（表1）和保有階段的稅費（表2）。表1：流通階段的稅率稅種計稅依據(jù)稅　率購置契稅契說的價格3%-5%，個人購買普通住宅暫減半印花稅購銷合同的金額；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.03%，0.05%出售營

7、業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)價值5%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價和購買價差額計算征收。城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅稅額市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其它1%教育費附加營業(yè)稅稅額3%印花稅購銷合同的金額；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.03%，0.05%所得稅轉(zhuǎn)讓收入減去允許扣除的項目的余額企業(yè)33%，個人20%出租營業(yè)稅*出租、經(jīng)營房地產(chǎn)收入5%，按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租房的免征，個人按市價出租居住住房按3%征收出租房產(chǎn)稅房產(chǎn)租金收入12%，個人按市價出租居住住房按4%征收城鎮(zhèn)土地使用稅實際占用土地面積大城市0.5－10元

8、/平米，中等城市0.4-8元/平米，小城市0.3－6元/平米，縣城、建制鎮(zhèn)0.2-4元/平米印花稅租賃合同租賃金額0.10%所得稅租賃收入減去允許扣除的項目的余額企業(yè)33%，個人20%表2：保有階段的稅費稅種計稅依據(jù)稅率房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值一次減除10%