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1、在城市房屋拆遷估價(jià)中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系
2、第1 深圳是個(gè)新興城市，也同樣面臨著舊城、舊村改造，以提高土地集約化使用程度和使用效率。筆者根據(jù)近年來參加城市房屋拆遷估價(jià)工作的實(shí)踐，針對遇到的問題，就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系問題談一點(diǎn)看法?！ ∫?、拆遷當(dāng)事人的范圍 所謂“當(dāng)事人”，是與某種法律事實(shí)有直接關(guān)系的人的通稱。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列四種人（包括自然人和法人）與城市房屋拆遷有直接關(guān)系，是城市房屋拆遷的當(dāng)事人： 1、拆遷人——取得房屋拆遷許可證的單位（今后還將包括個(gè)人）； 2、被拆遷人——被拆遷房屋的所有權(quán)人； 3、拆遷人
3、委托的具有拆遷資格，具體實(shí)施拆遷行為的單位； 4、被拆遷房屋的承租人?！ 〕水?dāng)事人之外，房屋拆遷管理部門和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是城市房屋拆遷的關(guān)系人?！ 》课莶疬w管理部門依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定主要擁有下述權(quán)力：審查、頒發(fā)《房屋拆遷許可證》；發(fā)布房屋拆遷公告，并對公告進(jìn)行宣傳、解釋；接受拆遷委托合同備案；經(jīng)當(dāng)事人申請，對當(dāng)事人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議的問題作出裁決；依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)踐中，有的地方房屋拆遷管理部門還制定當(dāng)?shù)亍胺课莶疬w補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格”對拆遷整個(gè)過程（包括估價(jià)）進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)的權(quán)力。因此，房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的重要關(guān)系人?！ 》康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)入
4、城市房屋拆遷活動中，其估價(jià)的結(jié)果對所有拆遷當(dāng)事人都有直接或間接的利害關(guān)系。因此，它也是城市房屋拆遷的關(guān)系人?！ 」纼r(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷估價(jià)中不但要處理好與當(dāng)事人的關(guān)系，也要處理好與房屋拆遷管理部門的關(guān)系。 二、拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與拆遷當(dāng)事人的利害關(guān)系 拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與拆遷人的拆遷成本，進(jìn)一步說與待開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本有直接關(guān)系；與拆遷人能否按時(shí)完成拆遷任務(wù)，進(jìn)而保證項(xiàng)目工期有間接關(guān)系。拆遷人一方面希望降低拆遷補(bǔ)償金額，減少開發(fā)成本；另一方面又希望加快拆遷進(jìn)度，保證項(xiàng)目工期，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，盡快獲得投資回報(bào)。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果比較客觀公正、完整準(zhǔn)確，再加以詳細(xì)的說明和解釋，使拆遷人和被拆
5、遷人都能夠比較準(zhǔn)確地理解，就能夠使拆遷人可以用相對合理的補(bǔ)償金額，比較快地完成拆遷任務(wù)。反之，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任，拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而申請復(fù)核或另行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，使整個(gè)拆遷工作曠日持久。估價(jià)機(jī)構(gòu)最終為拆遷人和被拆遷人雙方所共同指責(zé)?！ 〔疬w補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金額有直接關(guān)系。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果是拆遷人和被拆遷人談判的基礎(chǔ)，甚至可能是最終補(bǔ)償金額（尤其是在強(qiáng)制拆遷情況下），拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確對被拆遷人利益的影響是巨大的。兩者之間的利害關(guān)系不言而
6、喻?！ 〔疬w補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果與拆遷人委托的具有拆遷資格，具體實(shí)施拆遷行為的單位之間的利害關(guān)系主要體現(xiàn)在估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確，能否為拆遷人和被拆遷人所共同認(rèn)可，直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行，受托具體實(shí)施拆遷行為的單位人力、物力成本開支的大小。受托具體實(shí)施拆遷行為的單位當(dāng)然希望估價(jià)結(jié)果能夠比較快地為拆遷雙方所接受，加快談判進(jìn)度，減少摩擦，從而最終減少自身的成本開支，獲取利潤。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如果單純進(jìn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償評估，與待拆遷房屋的承租人不發(fā)生關(guān)系。但如果受托對安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷費(fèi)、經(jīng)營損失以及承租人自行裝修的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果對承租人來說就存在利害關(guān)系了?！ ?/p>
7、拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果是否客觀公正、完整準(zhǔn)確，直接影響到拆遷工作能否順利進(jìn)行；影響到房屋拆遷管理部門制定的“指導(dǎo)價(jià)格”是否具有權(quán)威性；也影響到估價(jià)機(jī)構(gòu)下一次是否會被推薦參加拆遷補(bǔ)償估價(jià)工作等等，兩者之間的利害關(guān)系顯而易見?！ ∪?、如何處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系 確保拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果客觀公正、完整準(zhǔn)確是處理好與拆遷當(dāng)事人的關(guān)系的基礎(chǔ)和前提條件，估價(jià)機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)做好。除此以外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作： 1、要多做說明解釋工作。由于拆遷補(bǔ)償估價(jià)涉及的對象范圍很廣，依據(jù)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也很多，拆遷當(dāng)事人對此不可能充分了解；估價(jià)的理論和方法拆遷當(dāng)事人也不可能準(zhǔn)確理解；加之拆遷當(dāng)事人都有自己的
8、傾向性；因此他們對拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果都不同程度地存在疑問。估價(jià)機(jī)構(gòu)不能僅僅出具報(bào)告就算完事，要配合房屋拆遷管理部門，仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或通知測繪機(jī)構(gòu)重新查丈；要認(rèn)真解答拆遷當(dāng)事人的疑問，使他們準(zhǔn)確理解估價(jià)報(bào)告，認(rèn)可或基本認(rèn)可拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果。 2、要保持與拆遷當(dāng)事人的接觸。在房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估中，估價(jià)機(jī)構(gòu)要求避免與當(dāng)事人接觸，以保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正。而城市房屋拆遷估價(jià)則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)保持與拆遷當(dāng)事人的接觸，充分聽取拆遷當(dāng)事
