西安商圈調(diào)研報告

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1、西安商圈調(diào)研報告2014.11目錄PART1城市宏觀發(fā)展背景PART2商業(yè)格局與街區(qū)特征PART3雁塔路商圈分析與街區(qū)特征PART1城市宏觀發(fā)展背景PART1城市宏觀發(fā)展背景/城市宏觀概況城市概況西安，是舉世聞名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐，陜西省省會，中國六大國家區(qū)域中心城市之一，是陜西省政治、經(jīng)濟、文化中心。西安西安城市等級與發(fā)展戰(zhàn)略：二線發(fā)展較弱城市，西安市發(fā)展總體布局為“一城、一軸、一環(huán)、多中心”。面積與人口規(guī)模指標：全市總面積10108平方公里，其中市轄區(qū)面積2310平方公里；全市總人口855.29萬人，其

2、中市轄區(qū)人口450萬人。西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣PART1城市宏觀發(fā)展背景/城市宏觀概況城市規(guī)劃格局一城優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南部結合曲江新城和杜陵保護區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結合浐灞河道整治建設成居住、旅游生態(tài)區(qū)。一軸以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸一環(huán)為以關中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶多中心

3、為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、三個新城和四個縣城，其中：四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個新城指臨潼、閻良、涇渭；四個縣城指藍田、周至、高陵、戶縣。西安市域范圍內(nèi)構建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系結構。2020年人口規(guī)模規(guī)模1528萬,城區(qū)面積490平方公里城市房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析13結論：城市第三產(chǎn)業(yè)逐步占據(jù)城市發(fā)展主導地位，將為城市消費能力提供重要的支撐；同時為本項目的商業(yè)消費提供市場空間。城市規(guī)劃方向2宏觀經(jīng)濟分析1城市規(guī)劃方向2作為關中城市群的領頭羊，未來城市的發(fā)展將會得到更多的

4、支持，進入快速發(fā)展的階段；西安市城市發(fā)展按照“一城、一軸、一環(huán)、多中心”，主城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。城市房地產(chǎn)市場解讀3西安市受宏觀調(diào)控政策影響有限，房地產(chǎn)市場逆勢上揚，但商品房供求整體穩(wěn)定性不佳，市場風險較大。西安市房地產(chǎn)發(fā)展處于成熟期，伴隨城鎮(zhèn)化率的提高和第三產(chǎn)業(yè)的逐步提升，西安市商業(yè)市場發(fā)展前景可觀。PART1城市宏觀發(fā)展背景/城市宏觀經(jīng)濟狀況總結GDP穩(wěn)步增長，增長率保持14%左右，2012年人均GDP達到51086元,社會經(jīng)濟整體發(fā)展水平比較高。第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，逐步占據(jù)城市經(jīng)濟的主導地位。城市宏觀經(jīng)濟狀況總結7PART1城市宏觀發(fā)展背景/

5、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城市宏觀經(jīng)濟情況總結傳統(tǒng)市場大而全市場趨優(yōu)化市場全業(yè)態(tài)市場GDP：人均GDP：人均可支配收入：社會消費品零售總額：城市化率：1000億元2000億元8000億元3000美元6000美元10000美元15000元20000元25000元500億元1500億元2500億元30%60%70%結合對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征的研究，我們認為西安市目前應處于趨優(yōu)化市場發(fā)展階段，商業(yè)逐步向全業(yè)態(tài)市場升級。8PART1城市宏觀發(fā)展背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城市宏觀經(jīng)濟情況總結趨優(yōu)選擇市場出現(xiàn)多種類型的購物中心，強調(diào)生活方式導向成為城市主流，各層次的消費

6、得到一定程度的滿足Fastfashion成為市場主導，topfashion占市場5%-10%的市場份額娛樂/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn)傳統(tǒng)市場以批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主消費以價格導向為核心訴求品牌的滲透率低全業(yè)態(tài)市場城市出現(xiàn)所有類型購物中心，購物、餐飲、及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達到極高水平從價格導向到價值導向、獨特性導向消費等均能得到最大程度的滿足典型城市如上海、北京等大而全市場百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化Basicfashion占市場主流消費向價值導向轉變，并

7、出現(xiàn)多樣化西安市的零售商業(yè)處于趨優(yōu)選擇市場，將出現(xiàn)多種類型的購物中心，形成不同層次的消費場所，餐飲、娛樂業(yè)態(tài)豐富化。未來西安發(fā)展階段PART2商圈格局與街區(qū)特征商圈格局分析街區(qū)特征分析PART2城市商業(yè)格局與街區(qū)特征城市商業(yè)板塊商圈格局——西安是省級的商業(yè)中心，輻射全省，但西安商業(yè)發(fā)展不均衡，鐘樓商圈、小寨商圈和長樂商圈三大商圈最為成熟，鐘樓商圈為核心商圈。未來隨著西安城市的發(fā)展，高新區(qū)商圈和城北商圈的地位將逐步上升。城市核心商圈鐘樓商圈北城商圈長樂商圈小寨商圈高新區(qū)商圈世紀金花開元商城萬達廣場（民樂園）民生百貨民生國際購物中心批發(fā)市場金鷹國際世紀金花萬達

8、廣場（大明宮店）西安商業(yè)未來的發(fā)展趨勢為：第一、傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升