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1、福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司沃爾瑪商圈調(diào)研報告福州市場研究有限公司呈送17福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司第三章項目市場研究ì研究背景和目的寶龍集團就擬建福州寶龍城市廣場的所在地原福州市第二塑料廠為中心的核心商圈與次級商圈調(diào)查的基本情況。本項目所在地位于福州市西南側(cè)，地處臺江區(qū)，距北江濱約0.5公里，占地107.54畝，是臺江區(qū)建材、家具、工業(yè)和生活區(qū)的重點地帶，本項目建成后將服務(wù)臺江區(qū)、倉山區(qū)和鼓樓區(qū)，輻射八縣及閩南、寧德等地區(qū)。ì調(diào)研內(nèi)容u商圈規(guī)模調(diào)查：商圈的人口數(shù)、戶口數(shù)……u選址調(diào)查：商圈所在區(qū)商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況…
2、…u商鋪調(diào)查：商圈內(nèi)有哪些零售商，面積多大，距擬建地塊多遠，在哪個方向及年銷售額……ì概念界定u核心商圈：在該商圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；u次級商圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；u邊緣商圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當少，且非常分散。u本次調(diào)研以預(yù)定地（福州市第二塑料廠）為中心，以半徑為1.5公里的圓圈為核心商圈，以半徑為1.5公里和2公里的圓環(huán)為次級商圈，暫不考慮邊緣商圈。圖1 商圈三級圖17福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司ì調(diào)研方法u零售店普查u二手
3、資料收集u競爭對手的高層深訪ì數(shù)據(jù)來源表1 數(shù)據(jù)來源表資料類別來源人口數(shù)、戶數(shù)資料街道社區(qū)居委會數(shù)據(jù)資料城市計劃、建設(shè)指定用圖城市政府競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會競爭店銷售業(yè)績高層深訪、商業(yè)同仁口碑ì項目管理網(wǎng)點普查是商業(yè)市場研究最基礎(chǔ)的工作，在整個項目的管理工作中顯得相當重要。零售網(wǎng)點普查因針對區(qū)域內(nèi)所有零售商店進行調(diào)查，所涉及的工作量很大。正式普查前，由訪問部根據(jù)最新市政圖盡量按照以核心商圈與次級商圈的區(qū)別將商圈劃分為13普查片，然后，根據(jù)各片的大小，分配訪問員到具體的普查片。同時，各片區(qū)還配備了相應(yīng)的訪問督導負責管理訪問員，
4、嚴格檢查訪問質(zhì)量。訪問員遵守一定的訪問行走規(guī)則，逐一訪問每家零售商店，登記商店營業(yè)面積、年銷售額等信息。訪問完畢后，訪問員在普查地圖上標識商店的地理位置。為保證普查質(zhì)量，訪問部經(jīng)理對訪問督導和訪問員進行一定比例的抽樣復(fù)查。17福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司ì主要結(jié)論u人口規(guī)模：商圈內(nèi)共有30多萬人口，其中核心商圈人口19萬，次級商圈人口近12萬。u競爭分析：商圈內(nèi)共有1528家零售店，其中核心商圈占876家，次級商圈占652家。在零售店結(jié)構(gòu)中，主要是以小型單體夫妻日雜店為主。主要的競爭對手為建設(shè)中的歐倍德、百安居、黎明永輝、黎明好又多以
5、及次級商圈中的世紀聯(lián)華和好又多聯(lián)信店。u地理分析：預(yù)定地所在位置為工業(yè)路與白馬西二環(huán)路的交叉口，為叁面臨街的十字路口，可見度較高，交通便利。主體報告一．人口規(guī)模分析ì商圈人口分析由街道社區(qū)居委會數(shù)據(jù)資料得到，商圈內(nèi)共有30多萬人口，其中核心商圈人口19萬，次級商圈人口近12萬。表2 商圈內(nèi)人口情況表人口戶數(shù)平均每戶人口數(shù)核心商圈190371594903.2次級商圈117095403782.9合計307466991833.1將商圈（同心圓）平均分為8塊，以正西北與正東北相交的扇形為北方位；以正西南與正東南相交的扇形為南方位；以正西北與
6、正西南相交的扇形為西方位；以正東北與正東南相交的扇形為東方位。如下圖所示，以此分析商圈內(nèi)人口規(guī)模在方位上的情況：圖2 方位劃分示意圖17福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司西北東南表3 商圈內(nèi)人口規(guī)模在方位上的情況分析核心商圈次級商圈合計方位人口數(shù)（人）人口數(shù)（人）人口數(shù)（人）北527294255395282南551481313068278西25921765733578東5657353755110328合計190371117095307466ì商圈社區(qū)分析u北江濱高尚社區(qū)預(yù)定地所在位置與北江濱相鄰，而福州市的江濱兩岸無疑是高尚江景住宅的高度集
7、中點。這一點在《福州城市總體規(guī)劃（1995-2010）》中可以得到佐證：江濱地區(qū)九孔閘以西地塊的城市功能定位為——城市公共建筑集中地、城市觀光旅游帶和城市高尚住宅集聚地。目前，大型高尚住宅區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，如融僑錦江、碧水芳洲、江岸名都等等大型社區(qū)。同時，以金山文體中心、省廣電中心和市報業(yè)大廈為代表的文化設(shè)施也已陸續(xù)啟動。福州西南段的發(fā)展前景已經(jīng)十分明朗。u幫洲、義洲舊棚屋改造社區(qū)17福州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司臺江區(qū)義、幫洲舊屋區(qū)二期改造項目于2003年4月26日開始動遷。該項目拆遷范圍占地面積231畝，拆遷居民達4019戶，是福州市
8、迄今為止搬遷戶數(shù)最多的舊屋區(qū)改造項目。改造后的幫洲、義洲將帶來附近的商業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模的調(diào)整。新建項目與幫洲、義洲的改造將形成一個良性互動。u西二環(huán)路與工業(yè)路新型社區(qū)在西二環(huán)路與工業(yè)路正在興建大量的住宅。如二環(huán)路上的長汀里花園、金星四季等
