ｍａｌｌ業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析

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1、ＭＡＬＬ業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析內(nèi)容摘要：自二十世紀(jì)末起我國許多大中城市興起了超大型購物中心（MALL）建設(shè)熱潮，文章在介紹超大型購物中心這一新型業(yè)態(tài)特點的基礎(chǔ)上，探討該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營模式，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機遇?！　￡P(guān)鍵詞：MALL商業(yè)地產(chǎn)　　　　自上世紀(jì)末本世紀(jì)初起，在我國眾多大中城市興起了超大型購物中心（shoppingmall,簡稱Mall，譯稱摩爾）建設(shè)熱潮，其建筑面積和投資規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可謂前所未聞，如號稱“全球最大MALL”的華南MALL建筑面積達(dá)89萬平方米，投資額為25億元，而全球最大單體MALL—北京金

2、源時代購物中心建筑面積為68萬平方米，總投資38億元。因其建筑和投資規(guī)模之巨，MALL這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)引起了社會各界的關(guān)注和探討。本文試在介紹超大型購物中心業(yè)態(tài)特點的基礎(chǔ)上，探析該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營要點，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的機遇和挑戰(zhàn)?！　　　hoppingmall業(yè)態(tài)介紹　　　　MALL在20世紀(jì)中期起源于歐美，其出現(xiàn)和發(fā)展的最大動力在于消費者購買力大大提高，閑暇時間大大增加，其消費呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個性化和休閑化傾向，顧客對品牌化、功能化、享受化的要求越來越清晰、突出。作為現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產(chǎn)物，M

3、ALL的出現(xiàn)使世界商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個鼎盛時代。目前，在美歐等發(fā)達(dá)國家中，MALL已占有零售銷售總額的50%以上；一個MALL的有效商圈可以達(dá)200-300公里，對一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的拉動作用?！　≡趪?，MALL有市區(qū)型和郊區(qū)型兩種類型，前者往往位于城市商業(yè)中心以充分利用該地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊區(qū)地段從而得益于其大片未開發(fā)的土地和相對低的地價；根據(jù)建筑風(fēng)格，MALL又分為垂直單體MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑內(nèi)，往往是市區(qū)MALL，后者由多座毗鄰的數(shù)層建筑構(gòu)成，平鋪在大片面積之上，屬于郊區(qū)MALL?，F(xiàn)

4、實中，我國的MALL也走出了兩種模式。一種是以廣州市天河城MALL為代表的城市中心派，而另一種是以東莞市華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是我國大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線?！　∽鳛橐簧虡I(yè)業(yè)態(tài)，MALL有其獨特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個大建筑群中，由一個管理機構(gòu)規(guī)劃、組織和協(xié)調(diào)，提供購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化的一站式消費休閑中心，它包含如主題樂園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施，并提供足夠的停車空間及設(shè)備。上述多種商業(yè)業(yè)態(tài)在統(tǒng)一規(guī)劃和管理下，形成業(yè)態(tài)間

5、的有效互補和業(yè)態(tài)內(nèi)的有序競爭，這既提高了MALL的整體價值和吸引力，又為消費者提供了充分的選擇空間和完善的服務(wù)功能，滿足了他們一站式消費、休閑的需要?？梢哉f，MALL是一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)航母?！　　　hoppingmall開發(fā)經(jīng)營特點探析　　　　正因為MALL業(yè)態(tài)有著上述獨特之處，它的開發(fā)經(jīng)營與一般商業(yè)業(yè)態(tài)也很不同，難度更大，總結(jié)起來有以下幾個特點：　　只租不售，永續(xù)經(jīng)營。為了容納諸多業(yè)態(tài)，MALL的面積往往十分巨大，小則幾萬平米大則幾十甚至百萬平米，所需的投資額常數(shù)以十億人民幣計。但為了實現(xiàn)上述統(tǒng)一規(guī)

6、劃和管理以形成MALL的統(tǒng)一形象，MALL的產(chǎn)權(quán)必須高度集中，因此現(xiàn)實中成功的MALL其產(chǎn)權(quán)都采取只租不售的模式，原因在于這種模式不僅便于管理，提高協(xié)同效應(yīng)，統(tǒng)一形象，最大化經(jīng)營價值，還能激勵MALL物產(chǎn)所有者以永續(xù)經(jīng)營為目標(biāo)，加強管理，進(jìn)行創(chuàng)新，這是MALL成功的關(guān)鍵。因此，MALL作為商業(yè)地產(chǎn)其價值鏈特點可以概括如下：MALL項目準(zhǔn)備期投入巨大精力對知名大商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行招商以提高項目的知名度和吸引力，前期投入巨額資金用于購買土地、建設(shè)房產(chǎn)；前中期面向廣大中小租戶招租，同時對消費者進(jìn)行營銷推廣以吸引大量的人流前來以為各大中小租戶創(chuàng)造銷售機會，

7、實現(xiàn)銷售收益，因為租戶的銷售收入是MALL收益的根本來源，考慮到此時MALL的商業(yè)氣候還有待培育，租金應(yīng)定在中低水平以降低租戶的經(jīng)營成本；在之前的成功運營基礎(chǔ)上，中后期的租金流隨著MALL增加的客流量和收益額，逐漸得到提高并漸趨穩(wěn)定，這時投資商逐漸回收投資，并享受之后源源不斷的租金流；在全程MALL必須得到科學(xué)管理以實現(xiàn)整體價值不斷提升?？梢哉f，MALL之類的商業(yè)地產(chǎn)其價值鏈?zhǔn)堑湫偷摹跋戎矘洌蟪藳觥?，這種模式意味著MALL作為一投資項目其回收期比普通地產(chǎn)項目長得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投資風(fēng)險也較大。這些特點要求MALL的投資

8、開發(fā)商應(yīng)具有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)知識經(jīng)驗，有強大的資本實力，并以永續(xù)經(jīng)營的理念看待項目，這些是一個MALL成功的必要條件。不過，成功的MALL能為投資開發(fā)商帶來數(shù)量可