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《ｍａｌｌ業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式探析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、ＭＡＬＬ業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式探析內(nèi)容摘要：自二十世紀(jì)末起我國(guó)許多大中城市興起了超大型購(gòu)物中心（MALL）建設(shè)熱潮，文章在介紹超大型購(gòu)物中心這一新型業(yè)態(tài)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探討該業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。 關(guān)鍵詞：MALL商業(yè)地產(chǎn) 自上世紀(jì)末本世紀(jì)初起，在我國(guó)眾多大中城市興起了超大型購(gòu)物中心（shoppingmall,簡(jiǎn)稱Mall，譯稱摩爾）建設(shè)熱潮，其建筑面積和投資規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可謂前所未聞，如號(hào)稱“全球最大MALL”的華南MALL建筑面積達(dá)89萬(wàn)平方米，投資額為25億元，而全球最大單體MALL—北京金
2、源時(shí)代購(gòu)物中心建筑面積為68萬(wàn)平方米，總投資38億元。因其建筑和投資規(guī)模之巨，MALL這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)引起了社會(huì)各界的關(guān)注和探討。本文試在介紹超大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探析該業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 shoppingmall業(yè)態(tài)介紹 MALL在20世紀(jì)中期起源于歐美，其出現(xiàn)和發(fā)展的最大動(dòng)力在于消費(fèi)者購(gòu)買力大大提高，閑暇時(shí)間大大增加，其消費(fèi)呈現(xiàn)從目標(biāo)性、生存型轉(zhuǎn)向發(fā)現(xiàn)式、多元化、個(gè)性化和休閑化傾向，顧客對(duì)品牌化、功能化、享受化的要求越來(lái)越清晰、突出。作為現(xiàn)代工業(yè)文明與商業(yè)文明的產(chǎn)物，M
3、ALL的出現(xiàn)使世界商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)鼎盛時(shí)代。目前，在美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家中，MALL已占有零售銷售總額的50%以上；一個(gè)MALL的有效商圈可以達(dá)200-300公里，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用?！ ≡趪?guó)外，MALL有市區(qū)型和郊區(qū)型兩種類型，前者往往位于城市商業(yè)中心以充分利用該地段本身的巨大人流，后者位于交通便利的城市郊區(qū)地段從而得益于其大片未開(kāi)發(fā)的土地和相對(duì)低的地價(jià)；根據(jù)建筑風(fēng)格，MALL又分為垂直單體MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑內(nèi)，往往是市區(qū)MALL，后者由多座毗鄰的數(shù)層建筑構(gòu)成，平鋪在大片面積之上，屬于郊區(qū)MALL?，F(xiàn)
4、實(shí)中，我國(guó)的MALL也走出了兩種模式。一種是以廣州市天河城MALL為代表的城市中心派，而另一種是以東莞市華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是我國(guó)大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。 作為一商業(yè)業(yè)態(tài)，MALL有其獨(dú)特之處在于它是在毗鄰的建筑群或一個(gè)大建筑群中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)劃、組織和協(xié)調(diào)，提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、文化的一站式消費(fèi)休閑中心，它包含如主題樂(lè)園、游藝中心、百貨中心、大型超市、專賣店、美食街、電影城、康體中心等多種業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施，并提供足夠的停車空間及設(shè)備。上述多種商業(yè)業(yè)態(tài)在統(tǒng)一規(guī)劃和管理下，形成業(yè)態(tài)間
5、的有效互補(bǔ)和業(yè)態(tài)內(nèi)的有序競(jìng)爭(zhēng)，這既提高了MALL的整體價(jià)值和吸引力，又為消費(fèi)者提供了充分的選擇空間和完善的服務(wù)功能，滿足了他們一站式消費(fèi)、休閑的需要?？梢哉f(shuō)，MALL是一艘經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和管理的一站式、多功能、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)航母?！ hoppingmall開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)探析 正因?yàn)镸ALL業(yè)態(tài)有著上述獨(dú)特之處，它的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與一般商業(yè)業(yè)態(tài)也很不同，難度更大，總結(jié)起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 只租不售，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。為了容納諸多業(yè)態(tài)，MALL的面積往往十分巨大，小則幾萬(wàn)平米大則幾十甚至百萬(wàn)平米，所需的投資額常數(shù)以十億人民幣計(jì)。但為了實(shí)現(xiàn)上述統(tǒng)一規(guī)
6、劃和管理以形成MALL的統(tǒng)一形象，MALL的產(chǎn)權(quán)必須高度集中，因此現(xiàn)實(shí)中成功的MALL其產(chǎn)權(quán)都采取只租不售的模式，原因在于這種模式不僅便于管理，提高協(xié)同效應(yīng)，統(tǒng)一形象，最大化經(jīng)營(yíng)價(jià)值，還能激勵(lì)MALL物產(chǎn)所有者以永續(xù)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，加強(qiáng)管理，進(jìn)行創(chuàng)新，這是MALL成功的關(guān)鍵。因此，MALL作為商業(yè)地產(chǎn)其價(jià)值鏈特點(diǎn)可以概括如下：MALL項(xiàng)目準(zhǔn)備期投入巨大精力對(duì)知名大商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行招商以提高項(xiàng)目的知名度和吸引力，前期投入巨額資金用于購(gòu)買土地、建設(shè)房產(chǎn)；前中期面向廣大中小租戶招租，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行營(yíng)銷推廣以吸引大量的人流前來(lái)以為各大中小租戶創(chuàng)造銷售機(jī)會(huì)，
7、實(shí)現(xiàn)銷售收益，因?yàn)樽鈶舻匿N售收入是MALL收益的根本，考慮到此時(shí)MALL的商業(yè)氣候還有待培育，租金應(yīng)定在中低水平以降低租戶的經(jīng)營(yíng)成本；在之前的成功運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上，中后期的租金流隨著MALL增加的客流量和收益額，逐漸得到提高并漸趨穩(wěn)定，這時(shí)投資商逐漸回收投資，并享受之后源源不斷的租金流；在全程MALL必須得到科學(xué)管理以實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值不斷提升。可以說(shuō)，MALL之類的商業(yè)地產(chǎn)其價(jià)值鏈?zhǔn)堑湫偷摹跋戎矘?，后乘涼”，這種模式意味著MALL作為一投資項(xiàng)目其回收期比普通地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。這些特點(diǎn)要求MALL的投資開(kāi)發(fā)
8、商應(yīng)具有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)經(jīng)驗(yàn)，有強(qiáng)大的資本實(shí)力，并以永續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念看待項(xiàng)目，這些是一個(gè)MALL成功的必要條件。不過(guò)，成功的MALL能為投資開(kāi)發(fā)商帶來(lái)數(shù)量可觀源
