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1、競爭持續(xù)加劇，需求表現(xiàn)回暖2004年上半年中關(guān)村寫字樓指數(shù)分析報告指數(shù)走勢：租金售價指數(shù)連續(xù)兩季度呈現(xiàn)下跌態(tài)勢2004年第一季度中關(guān)村寫字樓的租金和售價指數(shù)保持下跌趨勢，其中租價指數(shù)為93.42點，比上一季度下降0.85點，參考平均成交租價為3.95元/天/平米，指數(shù)平均成交價格為4.10元/天/平米；售價指數(shù)為99.56點，比上一季度下降0.32點，參考平均成交售價為10034.7元/平米，指數(shù)平均成交價格為10588.7元/平米。2004年第二季度中關(guān)村寫字樓的租金和售價指數(shù)繼續(xù)保持下跌趨勢，其中租價指數(shù)為93.01點，比上一季度下降0
2、.41點，參考平均成交租價為3.93元/天/平方米，指數(shù)平均成交價格為4.08元/天/平方米；售價指數(shù)為99.38點，比上一季度下降0.18點，參考平均成交售價為10017.0元/平方米，指數(shù)平均成交價格為10541.1元/平方米。[指數(shù)成交價格：將采樣的成交價格轉(zhuǎn)換成標準價格進行指數(shù)的運算。標準層的定義是：10層以上的在租項目7層朝陽面為標準層，10層以下的項目3層為標準層；在售項目統(tǒng)一的標準層為7層朝陽面。標準價格的定義：將采樣的價格按照樓層與價格的線性關(guān)系轉(zhuǎn)換成標準層的價格]本年度一、二季度售價指數(shù)的下跌幅度均小于租價指數(shù)，同時售價指
3、數(shù)的下跌幅度呈現(xiàn)減小趨勢，這表明：一方面銷售市場供大于求的狀況進一步加劇，但由于成本的制約，利潤和價格下調(diào)的空間已經(jīng)非常有限；就租務(wù)市場而言，隨著第一季度的新盤入市和部分售盤集中成為現(xiàn)樓或準現(xiàn)樓后開始加強租賃攻勢，導致租務(wù)市場的消化壓力繼續(xù)增大，但由于第二季度沒有新增樓盤，租賃市場新增壓力有限，因而第二季度租金的下跌幅度較第一季度小。數(shù)據(jù)來源-北京廣廈網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司數(shù)據(jù)來源-北京廣廈網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司市場供需：供給新裝亮相、需求成交回暖上半年供給：上半年的新增供應(yīng)主要集中在第一季度，新增供應(yīng)量為33萬平米，分別是創(chuàng)富大廈、天創(chuàng)大廈、CEC大
4、廈、輝煌時代大廈、海興大廈、海淀商業(yè)大廈，除創(chuàng)富大廈以只租不售方式推出外，其余均為出售項目。上半年33萬平米加上2003年度空置的36萬平米存量寫字樓供應(yīng)，使目前中關(guān)村地區(qū)供出租和銷售的高檔寫字樓存量供應(yīng)達到69萬平米。2004上半年新增供應(yīng)樓盤情況：寫字樓位置建筑面積租價（報價）售價（報價均價）創(chuàng)富大廈中關(guān)村西區(qū)周邊2.3萬平米4元/天/平米天創(chuàng)大廈中關(guān)村西區(qū)6.8萬平米未定CEC大廈中關(guān)村西區(qū)12.5萬平米28美金/月/平米16800元/平米輝煌時代大廈中關(guān)村西區(qū)6.4萬平米24美金/月/平米18000元/平米海興大廈中關(guān)村西區(qū)周邊3萬
5、平米12000元/平米海淀商業(yè)大廈中關(guān)村西區(qū)周邊2萬平米未定從高檔寫字樓目前存量供應(yīng)的區(qū)域分布上看，目前存量以及近期新增供應(yīng)主要集中在以中關(guān)村廣場為主的核心區(qū)。本年度第二、三季度，以中關(guān)村廣場為主約有35萬平米高檔樓盤即將成為現(xiàn)樓/準現(xiàn)樓，一般來說寫字樓的成交主要發(fā)生在現(xiàn)樓或準現(xiàn)樓時段，今年第二季度需求市場成交呈現(xiàn)明顯回暖現(xiàn)象，也說明了這一點。從供給方式來看，由于銷售市場供給遠遠大于需求，迫使售盤采用租售并舉的方式，尤以已經(jīng)或即將成為現(xiàn)房的售盤為主，使銷售市場的消化壓力直接轉(zhuǎn)嫁到租務(wù)市場，導致租務(wù)市場的供給競爭加劇，直接反映到價格的競爭上面
6、。上半年需求：上半年寫字樓租賃和銷售成交數(shù)量（按照指數(shù)采集標準）有32單，消化了約15萬平米左右的面積，主要發(fā)生在高檔寫字樓。上半年成交的特點表現(xiàn)在大面積租賃和購買，如：2中關(guān)村金融中心B座被新東方學校整棟購買2三家中資機構(gòu)購買中國電子大廈A座（洽談）2中國公路工程咨詢監(jiān)理總公司購買嘉豪國際中心2100平方米2新浪、百度、華旗資訊、美國存儲技術(shù)等IT知名企業(yè)，租賃理想國際大廈超過15000平米2世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近3萬平方米值得關(guān)注的是，今年上半年需求變動呈現(xiàn)出幾個明顯的特點：（一）有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地
7、位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力，同時部分中關(guān)村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實力高科技企業(yè)目前已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢；（二）世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強研發(fā)力量的趨勢更加明顯；（三）是企業(yè)可選擇的余地比較大，理性消費與性價比綜合評比在企業(yè)消費行為中表現(xiàn)得突出；（四）商業(yè)面積購買持續(xù)走俏，商鋪投資在中關(guān)村商業(yè)配套缺乏的情況下被看好。成交特點：今年上半年需求市場呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，成交表現(xiàn)出以下特點：2開發(fā)商的背景資源帶來客戶的強大作用2商業(yè)的大面積成交在中
8、關(guān)村并不新鮮2住宅立項、寫字樓構(gòu)造的樓盤，若在相同位置，其價格優(yōu)勢導致成交表現(xiàn)活躍2只租不售、位置好、品質(zhì)高的現(xiàn)樓受到歡迎供需結(jié)構(gòu)：今年上半年中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽卿N售市場供大于求的狀
