北京市阿凱笛亞項目營銷思路提報

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1、關(guān)于阿凱笛亞項目營銷思路提報2006年4月1在一切開始之前讓我們先來一起認(rèn)識“阿凱笛亞”寫在前面2大洋彼岸靈犀相應(yīng)的一方土地，早在三千年前就以其豐富的資源吸引了無數(shù)的夢想追逐者“這就是天堂”Arcadia第一位開發(fā)者EliasJ.“Lucky”Baldwin驚嘆道：3Arcadia起源於三千多年前,Tongva/Gabrielino印地安土著被豐富的水草吸引在此從事打獵和聚集.第一個著名的開拓者為HugoReid先生,西班牙政府給他土地,使他成為第一位私人土地的擁有人,他養(yǎng)牛,蓋房子和經(jīng)營土地.第一位真正有計畫的開發(fā)者是Eli

2、asJ.“Lucky”Baldwin先生,他在1875年花了20萬元(1英畝25元)買下一塊很大的土地,因為LuckyBaldwin看見這片美麗土地的山麓,風(fēng)景,綠葉,橡樹而認(rèn)為這片沃土充滿潛力.LuckyBaldwin驚訝地說”這就是天堂”.419世紀(jì)50-70年代瘋狂的掘金運動促進(jìn)了Arcadia的發(fā)展,1903年以500居民成立為獨立的市.也證明了人們眼光的敏銳從此Arcadia成為一個完整,優(yōu)秀,美麗,成功而且有美好傳統(tǒng)的城市.5美加州華人購房城市排行榜阿凱笛亞市居首,屬于洛杉磯地區(qū)著名的富人區(qū)在美國甚至整個世界，Ar

3、cadia聲名遠(yuǎn)揚。華人喜歡Arcadia，有多方面原因，但最主要的有兩點:一是學(xué)區(qū)好，Arcadia高中的教學(xué)質(zhì)量，全美有名；二是社區(qū)環(huán)境幽雅、安全。6Arcadia阿凱笛亞也將成為本案美好的開始7OK,Let’scontinue.歡迎進(jìn)入中原視角8目錄第一部分全案推導(dǎo)背景第二部分全案營銷策略基本觀點第三部分中原地產(chǎn)全程護(hù)航支持系統(tǒng)9第一部分全案推導(dǎo)背景市場分析︱客群分析︱項目分析10一切結(jié)論將首先從市場入手(市場分析)A/2005年高端別墅市場總結(jié)B/2006年別墅市場競爭環(huán)境分析及本案競品分析(聯(lián)排及小體量別墅重點)11

4、A/2005年高端別墅市場總結(jié)12基于完備的市場調(diào)研北京別墅市場呈現(xiàn)分區(qū)明顯,個性分明的特色別墅狀況簡述13結(jié)合項目位置焦點集中“中央別墅區(qū)”14順義中央別墅區(qū)特點連通空港區(qū)與中央商務(wù)區(qū)，交通位置顯赫老牌項目及新興諸多別墅大盤相對集中，形成成熟的區(qū)域規(guī)模效應(yīng)?；▓@面積小，主要集中在200—400平方米。容積率高，主要在0.38—0.6之間。周邊配套相對完善，以形成較為成熟的國際化社區(qū)氛圍。銷售穩(wěn)定，均價在￥12000—16000元/平方米?？腿阂愿?、澳、臺人士為主。租務(wù)市場活躍。15中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品總體狀況位置機(jī)場高速、京順

5、路沿線分布集中在溫榆河、白辛莊、北皋、天竺一帶規(guī)模占地15-20萬㎡為主售價平均12000-14000/㎡（精）最低10000/㎡最高20000/㎡容積率平均0.38-0.6最低0.38最高0.7綠化率平均40%-50%最低30%最高80%主力面積500-600㎡（330-410㎡地上）花園面積200-400㎡周邊環(huán)境溫榆河沿岸，國際學(xué)?？腿禾卣鞲郯呐_人士為主，外企高層，私營業(yè)主，海歸派租客特征外企駐京管理層，使館人員16楊林版塊葦溝版塊順義白辛莊版塊北皋版塊依傍溫榆河流域包括以下四大版塊：順義白辛莊版塊︱北皋版塊︱葦溝版塊︱

6、楊林版塊172005年高端別墅市場總結(jié)18別墅市場供需兩旺，亞北區(qū)域成為別墅市場主流別墅市場大盤時代熱銷，規(guī)模及品牌效應(yīng)越發(fā)重要別墅市場競爭日趨激烈，各別墅項目為爭奪目標(biāo)客群，推廣費用激增、營銷方式呈多元化別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格呈多元化特征，北美風(fēng)格仍是主流，中式風(fēng)格及現(xiàn)代風(fēng)格別墅異軍突起，倍受關(guān)注重視環(huán)境景觀營造及樣板區(qū)的包裝，強調(diào)視覺及感官沖擊產(chǎn)品設(shè)計注重人性化及別墅生活的細(xì)微感受，特色項目受市場追捧自住客戶比例增加，別墅價格穩(wěn)中有升2005年高端別墅市場總結(jié)19B/2006年別墅市場競爭環(huán)境分析(聯(lián)排及小體量別墅重點)20宏觀

7、環(huán)境新項目增多2006年在亞北及順義地區(qū)將有10多個高端項目推出或進(jìn)入強銷階段，在其他區(qū)域也將有諸多高端別墅項目進(jìn)入銷售期，別墅總供應(yīng)量將達(dá)至歷史最高水平。(2005年1-3季度的總供應(yīng)量174.4萬平米)售中項目持續(xù)熱銷目前市場上銷售態(tài)勢良好的項目的二期、三期將陸續(xù)推出，市場美譽度已獲得廣泛傳播，所受到的市場關(guān)注將持續(xù)下去21聯(lián)排供應(yīng)量較少2006年中央別墅區(qū)聯(lián)排供應(yīng)量稀少，250萬左右總價出現(xiàn)一定空檔。聯(lián)排整體水平與區(qū)域別墅產(chǎn)品檔次較大，熱銷產(chǎn)品仍為個別別墅大盤中的附帶產(chǎn)品。當(dāng)前區(qū)域在售的聯(lián)排產(chǎn)品由于受到部分小體量別墅的影

8、響，銷售遭遇瓶頸，大多問題歸結(jié)于產(chǎn)品規(guī)劃檔次與區(qū)域整體檔次有較大差距，目前熱銷之聯(lián)排產(chǎn)品仍為市場中部分熱銷大盤的附帶產(chǎn)品，憑借其大盤銷售慣性的趨勢，產(chǎn)生熱銷。如優(yōu)山美地C區(qū)中式別墅。22直接競爭對手微觀環(huán)境水青庭/莫奈的花園/優(yōu)山美地C區(qū)/卓錦萬代長島瀾橋/香檳小鎮(zhèn)等由于產(chǎn)品