大連松源翰林壹品項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略及平面表現(xiàn)

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1、松源翰林壹品項(xiàng)目現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣策略及平面表現(xiàn)《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載0755-83513598QQ:690317891我們賣(mài)什么？我們賣(mài)給誰(shuí)？具體怎么賣(mài)？深究產(chǎn)品的性格特性發(fā)現(xiàn)客戶的喜好方向最終實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)號(hào)入座市場(chǎng)怎么樣？發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空白思維導(dǎo)圖《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載0755-83513598QQ:690317892市場(chǎng)缺什么？“機(jī)會(huì)的存在取決于市場(chǎng)的

2、細(xì)分”——想想還有的，看著手頭的，直盯眼前的《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載0755-83513598QQ:690317893西山板塊生輝第一城新希望家園城潤(rùn)萬(wàn)家金信陶然居華宇鳳凰城本案4項(xiàng)目名稱首推時(shí)間開(kāi)發(fā)(萬(wàn)㎡)規(guī)劃棟數(shù)及形式剩余戶型價(jià)格區(qū)間剩余均價(jià)（元/㎡）金信陶然居2006.81112多3高108，1352800-40003700生輝第一城2006.11188高9高90兩室120三室3800-80004800華宇鳳凰城2007.11410多6高高層大戶130-1

3、603310-45004100在售項(xiàng)目：陶然居：區(qū)域最為相似，低價(jià)傾銷，現(xiàn)在剩余不足20套，整體算清盤(pán)，剩余面積以108㎡的小三室，135左右的躍層閣樓為主。剩余房款在37萬(wàn)-54萬(wàn)。生輝第一城：價(jià)格最為接近，小戶型，多創(chuàng)新，主打升值，整體銷售率60%，現(xiàn)在剩余戶型主要8層以上的兩室，6層以上的三室，剩余房款在50萬(wàn)-70萬(wàn)。華宇鳳凰城：靠山最為相似，周邊社區(qū)氛圍較好，整個(gè)杏林分為地塊較為成熟，中低價(jià)入市，現(xiàn)以銷售80%，剩余面積以80-130以上高層，北側(cè)客廳戶型為主，剩余290套，房款在32萬(wàn)-50萬(wàn)。5市場(chǎng)現(xiàn)狀：生輝第一城、新希望家園、金開(kāi)新城、城潤(rùn)萬(wàn)家陸續(xù)亮相。

4、戶型現(xiàn)狀：70%90平以下，中小面積為主流，躍層、復(fù)式等少量產(chǎn)品創(chuàng)新。均價(jià)范圍：3500-4600元/㎡針對(duì)客群：普通中低消費(fèi)人群，主要以開(kāi)發(fā)區(qū)客群為主。定位感知：中低端普通民宅項(xiàng)目。小結(jié)：金州向東：金州缺乏主流的大規(guī)模高檔社區(qū)大戶型限量供應(yīng)，大量滯銷：隨著五一路的逐步成熟，開(kāi)發(fā)商紛紛摘牌土地，周邊普通住宅的陸續(xù)放量，而且以中小面積的高層建筑為主，價(jià)格逐步走高。大戶型產(chǎn)品高總價(jià)成為必然：五一路中高檔生活區(qū)逐步形成，但隨著入市時(shí)間推移，高層高價(jià)，大戶高價(jià)的市場(chǎng)供給現(xiàn)狀突出表現(xiàn)出來(lái)。大戶型客戶整體需求高檔社區(qū)：大戶需求者對(duì)社區(qū)整體要求較高，層面涉及到住戶層次、文化教育、物業(yè)

5、服務(wù)等多個(gè)層面。類似問(wèn)題值得推敲借鑒。6小孤山板塊光伸·綠洲半島東庭印象文華苑光伸·綠洲半島·北岸水御蘭庭欣怡花園海富經(jīng)典7項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)模建筑類型戶數(shù)主力戶型價(jià)格范圍銷售均價(jià)銷售情況剩余戶型光伸綠洲半島（四期）未定9.3萬(wàn)4棟小高、8棟高層84856-1134250-62005500-80-90海富經(jīng)典2007.115萬(wàn)11棟小高和高層160051-1805100-7500600010%103-200東庭印象2007.45萬(wàn)1棟小高、3棟高層40154-1404730-6950570010%50、90-140水御蘭庭2006.114.4萬(wàn)2棟小高、2棟高層40090-

6、1304930-6300550080%90-114文華園2007.57.8萬(wàn)5棟小高、2棟高層76083-904080-5480500015%80-101在售項(xiàng)目：綠洲半島三期：整體基本售罄，剩余戶型為100平的大兩室，價(jià)格4800起。綠洲半島四期：還未進(jìn)入銷售，現(xiàn)在為認(rèn)購(gòu)過(guò)程，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)有200元/㎡的優(yōu)惠。水御蘭庭：該區(qū)域最早入市的項(xiàng)目，整體銷售情況較好，剩余的以大戶型產(chǎn)品為主。東庭印象：該區(qū)域價(jià)格偏高的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)較為倉(cāng)促，戶型偏大，性價(jià)比不足。海富經(jīng)典：該區(qū)域價(jià)格最高，盤(pán)量最大的項(xiàng)目，市場(chǎng)預(yù)熱期較長(zhǎng)，銷售情況一般。8市場(chǎng)現(xiàn)狀：光伸綠洲半島、東庭印象、文華園、海富經(jīng)典

7、陸續(xù)亮相。戶型現(xiàn)狀：品質(zhì)高低不同，產(chǎn)品參差不齊，戶型大小不一。均價(jià)范圍：5000-6000元/㎡，價(jià)格跨度較大。針對(duì)客群：普通中高端消費(fèi)人群搶先購(gòu)買(mǎi)，主要以開(kāi)發(fā)區(qū)客群為主。定位感知：中高端民宅項(xiàng)目。小結(jié)：開(kāi)發(fā)區(qū)向南：規(guī)模化的大社區(qū)更會(huì)深得人心小規(guī)模開(kāi)發(fā)，擠壓市場(chǎng)提高單價(jià)：隨著小孤山地塊的成熟，整體區(qū)域的價(jià)格也在增漲，特別是多家開(kāi)發(fā)商小規(guī)模拿地，使這個(gè)區(qū)域的價(jià)格自然性增長(zhǎng)，且由于開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)，拉長(zhǎng)銷售周期，提高銷售單價(jià)。供應(yīng)產(chǎn)品以點(diǎn)式戶型較小，板式戶型較大。缺乏大社區(qū)環(huán)境，中高端客群需求：集合化社區(qū)：小社區(qū)不具規(guī)模化，高價(jià)格缺乏賣(mài)