合富輝煌_青島海爾_海市山城營銷推廣策劃報(bào)告

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1、項(xiàng)目戰(zhàn)略回顧項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——領(lǐng)導(dǎo)者、差異化、中心化需要解決的問題競爭啟示項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)—片區(qū)內(nèi)外大量同質(zhì)化產(chǎn)品，如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？項(xiàng)目突圍——如何超脫同質(zhì)化競爭，實(shí)現(xiàn)突圍？區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者或劍走偏鋒的機(jī)會(huì)主義者是可以借鑒的成功模式必須尋求區(qū)域的競和關(guān)系，共同推進(jìn)區(qū)域的成熟與價(jià)值實(shí)現(xiàn)跳出區(qū)域模式尋求差異化的解決途經(jīng)本項(xiàng)目處于未來青島主城與開發(fā)區(qū)最近的堡壘位置，離島合一是項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)項(xiàng)目未來發(fā)展需要在外延產(chǎn)品層面進(jìn)行發(fā)力，在體驗(yàn)、服務(wù)等方面作出特色形成項(xiàng)目差異競爭力以大盤優(yōu)勢領(lǐng)導(dǎo)市場；通過未來區(qū)域的規(guī)劃定義板塊價(jià)值；通過項(xiàng)目形象的差異化形成項(xiàng)目核心競爭力，跳出區(qū)域的同質(zhì)競爭，打造有獨(dú)特體

2、驗(yàn)價(jià)值的青島經(jīng)典生活社區(qū)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)調(diào)整策略以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展（不考慮70/90）第一階段第二階段第三階段開發(fā)策略產(chǎn)品策略配套策略營造老青島生活氛圍制造形象差異產(chǎn)品示范，吸引人氣產(chǎn)品復(fù)合路線（小高層、高層）適度控制面積和總價(jià)創(chuàng)新的產(chǎn)品，增加體驗(yàn)價(jià)值生活配套——滿足基本的生活需求休閑配套——會(huì)所設(shè)施增加社區(qū)生活氛圍的營造展示社區(qū)生活場景不同等級(jí)產(chǎn)品多元化產(chǎn)品適度升級(jí)生活配套——提升配套規(guī)模，超市、餐飲、休閑配套滿足生活配套的需求休閑配套——社區(qū)泛會(huì)所綜合配套資源佳地塊開發(fā)，博高利潤產(chǎn)品升級(jí)增大戶型區(qū)間，提升價(jià)值生活配套——社區(qū)整體配套完成休閑配套——形成商業(yè)、會(huì)所、

3、社區(qū)園林配套為一體的休閑配套體系隧道通車社區(qū)成熟度增加報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分營銷目標(biāo)第二部分營銷問題界定第三部分營銷策略總綱第四部分推廣策略及推廣計(jì)劃一、項(xiàng)目營銷目標(biāo)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最大限度控制風(fēng)險(xiǎn)，盡快回現(xiàn)項(xiàng)目作為長期開發(fā)項(xiàng)目，啟動(dòng)期作為短線項(xiàng)目，前期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速開發(fā)，后期博利潤項(xiàng)目企業(yè)形象提升企業(yè)形象，提升海爾品牌影響力營銷工作的前提條件一期樣板展示區(qū)2008年5月開始施工，2008年9月完成到位，具備開放條件；啟動(dòng)區(qū)預(yù)計(jì)2008年5月開工；9月達(dá)到預(yù)售條件展示樣板區(qū)，包括景觀樣板區(qū)，售樓處（商業(yè)）展示到位后推售；初步保證2008年10月開始發(fā)售；營銷進(jìn)度工程進(jìn)度海爾對

4、項(xiàng)目營銷階段目標(biāo)營銷階段目標(biāo)既要叫座又要叫好！達(dá)到速度與品牌的雙贏！一期快速銷售，08年實(shí)現(xiàn)1.4億的資金回籠銷售目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：市場穩(wěn)健策略，減少風(fēng)險(xiǎn)樹立口碑形象：海爾品質(zhì)、大盤形象銷售目標(biāo)客戶特征項(xiàng)目本體市場競爭二、項(xiàng)目問題界定項(xiàng)目目前正處于規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批階段，單體、戶型、立面等設(shè)計(jì)工作未定項(xiàng)目分析用地面積25.33公頃；建筑面積：50萬平米平均容積率：≤2.0綠地率：大于40％停車位：1：1退紅線：南側(cè)濱海大道道路紅線30米，東側(cè)用地紅線20米，北側(cè)用地紅線20米，退西側(cè)地界6米項(xiàng)目總體規(guī)劃將遵循南低北高，針對不同客群打造多層、小高層以及高層等物業(yè)混合形態(tài)濱海社區(qū)。啟動(dòng)區(qū)戶型配比

5、：項(xiàng)目分析產(chǎn)品形式戶型戶型面積面積比配數(shù)套數(shù)比中高層（16-18層）舒適一居60-70㎡10%12315.6%緊湊兩居80-90㎡30%28235.7%緊湊三居110～120㎡30%20926.5%小高層（9-11層）舒適四居145-155㎡10%536.6%舒適三居125-135㎡20%12315.6%小計(jì)100%790少量一居產(chǎn)品采用彈性空間功能設(shè)計(jì)，滿足居住與投資度假的雙重需求；緊湊型產(chǎn)品占總建面比60%，滿足一期市場下的主流需求，降低市場風(fēng)險(xiǎn)；舒舒適三居、四居占總建面30%，在控面積控總價(jià)的原則下，在提升社區(qū)檔次同時(shí)，降低市場對總價(jià)抗性。按一期8萬方計(jì)板塊內(nèi)競爭：片區(qū)內(nèi)以同

6、質(zhì)化項(xiàng)目為主，整體規(guī)模較大，與項(xiàng)目開發(fā)期基本重疊，面臨劇烈的市場競爭競爭分析項(xiàng)目位置占地面積容積率總建筑面積建筑形式主力戶型套數(shù)均價(jià)推出時(shí)間邦達(dá)海景園薛家島示范區(qū)200畝2.535萬平米現(xiàn)代簡約80-130㎡套二、套三————08年底海信鳳凰金岸薛家島示范區(qū)200畝2.027萬平米現(xiàn)代簡約——————08年底省房鳳凰城濱海達(dá)到于鳳凰園西路交匯264畝1.4731萬平米歐式90㎡套二25006999起08.6悅海尊第長江東路313號(hào)——————現(xiàn)代簡約120-160㎡套三——5880起08.3信發(fā)第五城市韶山路69號(hào)22畝2.974.5萬平米現(xiàn)代簡約86-109㎡套二115-131㎡

7、套三464——08.10柏林新城福瀛錦繡前程對面——————德國風(fēng)格——————08年底魯商西海岸石油大學(xué)西北角78畝3.920萬平米新東方主義70-90㎡套二、套三————08年底中南海灣二期唐島灣108畝2.2222萬平米現(xiàn)代簡約60㎡套一22%90㎡套二39%150㎡套三39%610——08.5臨時(shí)售樓處開放開盤樁基開盤樁基開盤主要競爭項(xiàng)目銷售進(jìn)度情況：2008.48105海信鳳凰金岸邦達(dá)海景園省房鳳凰城內(nèi)部認(rèn)購開盤柏林新城工地圍檔開盤本項(xiàng)目769競爭分析121