精品文案-合富輝煌青島海爾珍城項目市場研究報告

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1、青島海爾珍城項目市場研究報告上海公司·市場研究部2021/9/171市場環(huán)境分析重點個案分析黃島區(qū)域市場分析房地產(chǎn)市場板塊分析房地產(chǎn)市場分析目錄2021/9/172第一部分、市場環(huán)境分析2021/9/173青島市GDP2006年在全國副省級市中排名第四，穩(wěn)步增長，已步入國內(nèi)發(fā)達(dá)城市行列青島快速增長的經(jīng)濟總量為城市的房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展機遇。城市青島濟南沈陽大連杭州寧波廈門廣州深圳GDP（億元）320621852483257034412864116260685684GDP在對比城市中排名487635912GDP增長率（％）15.715.616.516.514.313.416.

2、714.715.0GDP增長率排名452289176（數(shù)據(jù)來源：《青島統(tǒng)計年鑒2006》及青島統(tǒng)計信息網(wǎng)）2006年青島及對比城市GDP總值一覽表(單位:億元)經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長，已步入國內(nèi)發(fā)達(dá)城市行列2021/9/174房地產(chǎn)市場后續(xù)提升空間巨大近五年青島商品房及住宅投資情況（數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計公報）（數(shù)據(jù)來源：相關(guān)城市統(tǒng)計公報2006）青島市近年來房地產(chǎn)投資水平平穩(wěn)增長，占經(jīng)濟總量的比重一直保持在10%以內(nèi)；與沈陽、大連、杭州等城市相比，青島房地產(chǎn)市場具有更廣闊的增長空間。城市青島沈陽大連杭州寧波房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）267538337442313房地產(chǎn)開發(fā)投

3、資占整體經(jīng)濟比重8.4%21.7%13.1%12.9%11%2006年青島及對比城市房地產(chǎn)投資情況2021/9/175青島城鄉(xiāng)居民生活水平增長較快。2006年居民人均可支配收入為15328元，較05年增長幅度達(dá)18.6%;人均消費支出達(dá)11945元，增長幅度達(dá)20.9%?？梢?，居民可支配收入的增加使其住宅消費能力提高，給青島房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機。年份2003200420052006青島人均可支配收入（元）10075110891292015328增長率/10.1%16.5%18.6%人均消費性支出80569002988311945增長率/11.7%9.8%20.9%居

4、民生活不斷增長,為地產(chǎn)業(yè)提供了條件2021/9/176三大特色經(jīng)濟：港口經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟和海洋經(jīng)濟四大產(chǎn)業(yè)基地：電子家電基地、汽車機車造船基地、石油化工基地、新材料基地五大產(chǎn)業(yè)群：以海爾、海信、澳柯瑪、浪潮、朗訊、ＬＧ為核心企業(yè)的家電電子產(chǎn)業(yè)群；以大煉油、二甲苯、芳香烴、ＰＶＣ為核心產(chǎn)品的石化產(chǎn)業(yè)群；以轎車、輕重卡車、客車、公交車及車輛零部件為核心產(chǎn)品的汽車產(chǎn)業(yè)群；以集裝箱、游艇、巡邏艇、摩托艇及船舶零部件為核心產(chǎn)品的造船產(chǎn)業(yè)群；以港口運輸、集裝箱作業(yè)、現(xiàn)代物流、臨港加工分撥、港務(wù)機械制造為核心行業(yè)的港口經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)群。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐2021/9/177西—

5、—城區(qū)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)已形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)聚集度高，是城市產(chǎn)業(yè)擴散的主要方向之一北——城區(qū)北部可開發(fā)用地多，且多條城市主干道貫通其中，城市空間拓展阻力小主城，尤其是“金邊”發(fā)展的瓶頸已經(jīng)十分突出南——城區(qū)南部已基本開發(fā)完畢，臨海一線最緊迫的是優(yōu)化整治，迎接08年奧運嶗山黃海膠州灣北東南西東——城區(qū)東部后續(xù)用地已不多，但在“開發(fā)新東部”的口號下，即墨尚有大量的后續(xù)開發(fā)資料來源：青島市城市總體規(guī)劃綱要（2004－2020）拓止優(yōu)進2021/9/178合富觀點利好―幾大利好給07-08年青島市場帶來了良好的機遇：青島經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。青島近幾年GDP、人均GDP、人均可支配收入、房

6、地產(chǎn)投資等各項經(jīng)濟指標(biāo)的大力增長都為07-08年青島房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟條件。08年奧運會的熱潮進一步帶動了青島房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。大多數(shù)樓盤銷售良好。利空―潛在供給量巨大，后市競爭激烈；市區(qū)加速了老城區(qū)改造，青島中央居住區(qū)的規(guī)劃（綠城4100畝的理想之城率先啟動）以及西海岸薛家島的居住區(qū)規(guī)劃都在08年開始逐步上市，后市競爭激烈．2021/9/179第二部分、房地產(chǎn)市場分析2021/9/1710土地市場－－潛在供給逐漸放量，后市競爭激烈目前青島土地成交途徑并未完全通過招、拍、掛、協(xié)議的方式來獲得土地使用權(quán)；很大部分是直接通過政府關(guān)系直接獲得的（本報告土地出讓數(shù)

7、據(jù)以公開土地數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。自2005年后，土地供求逐漸加大，在市區(qū)土地資源日漸稀缺的狀況下，作為島城的郊區(qū)地帶，也將逐步成為城市化進程中城市向周邊拓展的范疇，島城周邊土地一級市場的緩升勢頭也將越來越明顯。（06-07年土地出讓情況見附表一）2021/9/1711市場特征－－價格快速上漲價格快速上漲：五年間增長約一倍，沿海樓盤漲幅更大。價格上漲與城市發(fā)展水平相對應(yīng)，市場發(fā)育較為良性。目前市區(qū)中檔樓盤主要集中在6000-8000元/平方米；沿海樓盤均價超過10000元/平方米，少量高端公寓價格達(dá)到2萬元/平方米以上。2021/9/1712市場特