合富輝煌：青島海爾珍城項目市場研究報告

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1、合富輝煌：青島海爾珍城項目市場研究報告青島海爾珍城項目市場研究報告上海公司·市場研究部市場環(huán)境分析重點個案分析黃島區(qū)域市場分析房地產(chǎn)市場板塊分析房地產(chǎn)市場分析目錄第一部分、市場環(huán)境分析青島市GDP2009><>6年在全國副省級市中排名第四，穩(wěn)步增長，已步入國內(nèi)發(fā)達城市行列青島快速增長的經(jīng)濟總量為城市的房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展機遇。11<>6.7911<>62廈門714.71<>60<>68廣州15.013.414.31<>6.51<>6.515.<>615.7GDP增長率（％）<>6982254GDP增長率排名253<>6784GDP在對比城市中

2、排名5<>68428<>643441257024832185320<>6GDP（億元）深圳寧波杭州大連沈陽濟南青島城市（數(shù)據(jù)來源：《青島統(tǒng)計年鑒200<>6》及青島統(tǒng)計信息網(wǎng)）200<>6年青島及對比城市GDP總值一覽表(單位:億元)經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長，已步入國內(nèi)發(fā)達城市行列房地產(chǎn)市場后續(xù)提升空間巨大近五年青島商品房及住宅投資情況（數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計公報）（數(shù)據(jù)來源：相關(guān)城市統(tǒng)計公報200<>6）青島市近年來房地產(chǎn)投資水平平穩(wěn)增長，占經(jīng)濟總量的比重一直保持在10%以內(nèi)；與沈陽、大連、杭州等城市相比，青島房地產(chǎn)市場具有更廣闊的增長空間。1

3、1%313寧波4423375382<>67房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）12.9%13.1%21.7%8.4%房地產(chǎn)開發(fā)投資占整體經(jīng)濟比重杭州大連沈陽青島城市200<>6年青島及對比城市房地產(chǎn)投資情況青島城鄉(xiāng)居民生活水平增長較快。200<>6年居民人均可支配收入為15328元，較05年增長幅度達18.<>6%;人均消費支出達11945元，增長幅度達20.9%?？梢?，居民可支配收入的增加使其住宅消費能力提高，給青島房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機。20.9%9.8%11.7%/增長率1194598839002805<>6人均消費性支出18.<>6%1<

4、>6.5%10.1%/增長率15328129201108910075青島人均可支配收入（元）200<>6200520042003年份居民生活不斷增長,為地產(chǎn)業(yè)提供了條件三大特色經(jīng)濟：港口經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟和海洋經(jīng)濟四大產(chǎn)業(yè)基地：電子家電基地、汽車機車造船基地、石油化工基地、新材料基地五大產(chǎn)業(yè)群：以海爾、海信、澳柯瑪、浪潮、朗訊、ＬＧ為核心企業(yè)的家電電子產(chǎn)業(yè)群；以大煉油、二甲苯、芳香烴、ＰＶＣ為核心產(chǎn)品的石化產(chǎn)業(yè)群；以轎車、輕重卡車、客車、公交車及車輛零部件為核心產(chǎn)品的汽車產(chǎn)業(yè)群；以集裝箱、游艇、巡邏艇、摩托艇及船舶零部件為核心產(chǎn)品的造船產(chǎn)業(yè)群

5、；以港口運輸、集裝箱作業(yè)、現(xiàn)代物流、臨港加工分撥、港務(wù)機械制造為核心行業(yè)的港口經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)群。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐西——城區(qū)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)已形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)聚集度高，是城市產(chǎn)業(yè)擴散的主要方向之一北——城區(qū)北部可開發(fā)用地多，且多條城市主干道貫通其中，城市空間拓展阻力小主城，尤其是“金邊”發(fā)展的瓶頸已經(jīng)十分突出南——城區(qū)南部已基本開發(fā)完畢，臨海一線最緊迫的是優(yōu)化整治，迎接08年奧運嶗山黃海膠州灣北東南西東——城區(qū)東部后續(xù)用地已不多，但在“開發(fā)新東部”的口號下，即墨尚有大量的后續(xù)開發(fā)資料來源：青島市城市總體規(guī)劃綱要（2004－2020）

6、拓止優(yōu)進合富觀點利好―幾大利好給07-08年青島市場帶來了良好的機遇：青島經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。青島近幾年GDP、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資等各項經(jīng)濟指標的大力增長都為07-08年青島房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟條件。08年奧運會的熱潮進一步帶動了青島房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。大多數(shù)樓盤銷售良好。利空―潛在供給量巨大，后市競爭激烈；市區(qū)加速了老城區(qū)改造，青島中央居住區(qū)的規(guī)劃（綠城4100畝的理想之城率先啟動）以及西海岸薛家島的居住區(qū)規(guī)劃都在08年開始逐步上市，后市競爭激烈．第二部分、房地產(chǎn)市場分析土地市場－－潛在供給逐漸放量，后市競爭激

7、烈目前青島土地成交途徑并未完全通過招、拍、掛、協(xié)議的方式來獲得土地使用權(quán)；很大部分是直接通過政府關(guān)系直接獲得的（本報告土地出讓數(shù)據(jù)以公開土地數(shù)據(jù)為準）。自2005年后，土地供求逐漸加大，在市區(qū)土地資源日漸稀缺的狀況下，作為島城的郊區(qū)地帶，也將逐步成為城市化進程中城市向周邊拓展的范疇，島城周邊土地一級市場的緩升勢頭也將越來越明顯。（0<>6-07年土地出讓情況見附表一）市場特征－－價格快速上漲價格快速上漲：五年間增長約一倍，沿海樓盤漲幅更大。價格上漲與城市發(fā)展水平相對應(yīng)，市場發(fā)育較為良性。目前市區(qū)中檔樓盤主要集中在<>6000-8000元/

8、平方米；沿海樓盤均價超過10000元/平方米，少量高端公寓價格達到2萬元/平方米以上。市場特征－－整體去化較好近五年青島市房地產(chǎn)竣工及銷售情況銷售樂觀：銷售速度也逐漸加快，銷售/竣工比逐漸上升