中國二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報

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1、節(jié)蚅襖袂膈蚅薄肈肄蚄中國二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境研究????在目前的宏觀經(jīng)濟背景特別是住宅市場受到空前調(diào)控的形勢之下，房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟貢獻中所占的比重在逐漸減弱。由此給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所帶來的機遇主要表現(xiàn)在以下兩個方面：????（1）一線城市的投資困難。在投機大于需求的一線城市，過高的房價、地價已經(jīng)引起了政府的主要關(guān)注。近來政府陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，已經(jīng)向市場投出明確的信號——嚴(yán)格控制一線城市房價過快上漲。而房地產(chǎn)市場作為投資者主要的投資對象，政府的措施使得一些一線城市房地產(chǎn)投資者不得不把眼光轉(zhuǎn)向調(diào)控措施相對較弱的二三

2、線城市。????（2）二三線城市住宅受到調(diào)控。由于一線城市房地產(chǎn)市場受到政府的嚴(yán)格調(diào)控，二三線城市的房地產(chǎn)市場呈迅速增長態(tài)勢。新一輪“限購令”的出臺，指出要控制二三線城市房價的過快上漲，勢必將對二三線城市造成直接的沖擊。隨著需求下降，以及未來6至12個月開發(fā)商及政府住房供應(yīng)的增加，將促使開發(fā)商降低售房價格，以確保銷售和獲得流動資金。一旦庫存和新增上市產(chǎn)品消化困難，開發(fā)商在融資困難的情況下，將不得不選擇降價來保持資金鏈暢通。在這種情況下，許多開發(fā)商紛紛將眼光投向二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場。其商業(yè)地產(chǎn)價格和成交量都存在較大的提升空間，它的可實現(xiàn)價值重估程度將遠高于住宅地

3、產(chǎn)。????二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目影響因素????確定適合的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)從下面三方面進行分析：????(一)項目的經(jīng)濟效益分析????分析商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益是投資分析的核心，可以從靜態(tài)和動態(tài)兩個角度去分析。從靜態(tài)的角度去分析商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利能力，不用考慮資金折現(xiàn)的問題，只要把估算出來的總投資減去總收入，就可以知道項目是否具備盈利能力，因此比較簡單；從動態(tài)的角度去分析商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利能力，要考慮資金的折現(xiàn)能力，相對比較復(fù)雜。但得出的結(jié)論比較準(zhǔn)確。大部分的商業(yè)地產(chǎn)項目為租售并舉的項目，在進行動態(tài)盈利分析時要應(yīng)用多個評價指標(biāo)進行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收

4、益率(FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及項目動、靜回收期等指標(biāo)。????(二)項目的社會效益分析????社會效益分析就是要分析商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)對當(dāng)?shù)厮鞒龅呢暙I。若項目開發(fā)建設(shè)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展、環(huán)境的改善，必定能得到當(dāng)?shù)卣闹С郑瑥亩偈鬼椖康拈_發(fā)邁向成功。????對城市發(fā)展的適應(yīng)性。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃應(yīng)適應(yīng)二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展要求。當(dāng)前大部分的二三線城市急需對城市中心區(qū)域進行改造，因此項目應(yīng)積極配合地方政府對城市建設(shè)的規(guī)劃，使城市中心的基礎(chǔ)配套設(shè)施得補充。????與文化和技術(shù)的適應(yīng)性。城市建設(shè)應(yīng)傳承城市文脈，城市的歷史和未來不能被割裂。在文化建設(shè)成

5、為衡量城市發(fā)展水平舉足輕重的指標(biāo)之一市場經(jīng)濟下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項目的同時也是最有可能成為引導(dǎo)城市文化的人。因為他們把不同階層的人群用“建房子”的形式聚攏，更易于通過各種方式在精神層面上影響著他們的生活態(tài)度。從這個角度來說，開發(fā)商對城市文化建設(shè)的號召力和影響力將更為直接。????對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響。項目的建成應(yīng)為當(dāng)?shù)匦纬梢粋€配套完善的成熟居區(qū)作出貢獻，不僅要為當(dāng)?shù)鼐用裨黾由钤O(shè)施，而且應(yīng)促進當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展，加速當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的繁榮。為社會展現(xiàn)出一個具有超前型和導(dǎo)向型的商業(yè)新模式，從而由點到面，推動本地段及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，項目的開發(fā)將會產(chǎn)生較大的社會效

6、益。????(三)項目的可持續(xù)性分析????衡量一個商業(yè)項目是否具備很好的投資價值，應(yīng)首先評估項目的內(nèi)部管理模式及管理理念是否合理，是否具備持續(xù)經(jīng)營、回報長期穩(wěn)定等基本標(biāo)準(zhǔn)。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者相結(jié)合的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只顧經(jīng)濟利益，同時還必須考慮為投資者和經(jīng)營者留下充分的利潤空間，避免僅是開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營者利益微薄，使投資以及經(jīng)營積極性降低；另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛，從而使得地區(qū)商業(yè)價值提高，以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建議????

7、目前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)特別是零售業(yè)存在著很大的機會。零售業(yè)現(xiàn)在逐漸從百貨商場走向購物中心的模式，越來越多的開發(fā)商看到了其中的利益并進行大規(guī)模的項目開發(fā)。住宅市場房地產(chǎn)經(jīng)過多年的積累，很多住宅的開發(fā)商和房地產(chǎn)開發(fā)商都通過住宅的房地產(chǎn)開發(fā)形式積累了大量的資本和資金，這也是我國經(jīng)濟快速發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來的一個歷史性的機遇。????但由于很多開發(fā)商并不專業(yè)，對于這～業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)、消費模式都沒有進行深入的了解，特別是由住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)尤其是零售業(yè)市場，其中的風(fēng)險和難度很大。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)非常需要具有專業(yè)頭腦或者專業(yè)思想的從業(yè)者，它跟住宅開發(fā)有本質(zhì)上的區(qū)別。二三線城市如果要

8、抓住此次機