[建筑]我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策

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1、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策作者:縱橫天下點(diǎn)擊率:332  摘要:本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手,深入剖析其存在的問題及原因,并根據(jù)對這些原因的歸納總結(jié),分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案,以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討,共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。  關(guān)鍵詞:物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前全國城鎮(zhèn)約有80億平方米的住房,至2000年就有70%(約56億平方米)出售給個(gè)人。建設(shè)部早在1996年就規(guī)定,全國新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理,舊小區(qū)逐步納入物業(yè)

2、管理。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定,舊住宅小區(qū)必須在2003年前全部實(shí)行物業(yè)管理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平(經(jīng)濟(jì)適用房)每平米0.5元/月計(jì)算,全國每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元,倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上,這個(gè)市場將更加龐大。  所謂物業(yè)管理,就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托,依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),對它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理,并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命,使其保值增值,而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要

3、的作用。國家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中,已經(jīng)明確地提出,要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。  一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀  自1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來,物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示,目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理,全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家,從業(yè)人員突破200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家,從業(yè)人員達(dá)15萬,年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速,物業(yè)管理類型多,涉及各個(gè)領(lǐng)域,約11大類,其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府

4、政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí),我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。  與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家相比,由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響,我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì),到2000年底,全國實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米,實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬平方米,實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%,其中,實(shí)有住宅建筑面積417331萬平方米,實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬平方米,實(shí)行物業(yè)管理率為20%.詳細(xì)數(shù)據(jù)

5、及各地情況見下表:地實(shí)有房屋(萬平方米)實(shí)有住宅(萬平方米)區(qū)面積物管面積物管率(%)面積物管面積物管率(%)全國73545998861.881341733182485.6520甘肅964739.050.4515134.270.67陜西14328301.082.17624253.883.3北京274305930.9921.6142114630.8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186  從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看,南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市

6、開展早、發(fā)展快;北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。詳見下圖:  二、物業(yè)管理存在的問題及原因分析  我國物業(yè)管理雖然發(fā)展了20來年,但與國外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時(shí)我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè),還存在著很多問題和不足。  1、體制問題  從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè),80%以上的是國有體制;如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析,全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè),20%屬于房管所或后勤單位改

7、制,只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。  以深圳為例,在深圳18家首批國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中,17家是國有或國有參股(實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)),1家是民營上市股份公司;而且18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦(有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè),但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中)。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù),另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮,因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)?! ?、法律法規(guī)滯后,體系不完善?! ∥覈飿I(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后:20年的時(shí)間,沒有國家級(jí)行業(yè)法

8、規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下,國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年,而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年,中間有13年是法規(guī)空白期?! ∥覈飿I(yè)管理法律政策的框架體系,是在沒有國家大法的情況下,由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu),完善的法規(guī)體系尚未形成。自1

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