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《我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題與對策》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對策［內(nèi)容摘要］本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)這些原因，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起共鳴并進行更深層次的探討，共同促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。［關(guān)鍵詞］物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)附屬設施進行維修養(yǎng)護，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了
2、重要的作用。國家《卜五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀自198毎我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)己超過彷家，從業(yè)人員突破20叼人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有120涂家，從業(yè)人員達1防，年創(chuàng)產(chǎn)值45（乙元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學校、
3、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同吋，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較人等不足。與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計，到200拜底，全國實有房屋建筑面積1035459萬平方米，實行物業(yè)管理的有13886L8站?平方米，實行物業(yè)管理率僅為m其中，實有住宅建筑而積4173317J平方米，實行物業(yè)管理的有8248S6防平方米，實行物業(yè)管理率為2眺從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展
4、早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進的較慢。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方而的差距相當大。二、物業(yè)管理存在的問題1、體制問題從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，8（W上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有7夠以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20^屬于房管所或后勤單位改制，只有10^屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以深圳為例，在深圳1喙首批國家…級物業(yè)管理企業(yè)中，1彖是國有或國有參股（實際掌控一切生殺大權(quán)）,傢是民營上市股份公司；而且1痢企業(yè)清一色是開發(fā)商口辦（有嫁屬
5、于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。2法律法規(guī)滯后，體系不完善我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：2拜的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內(nèi)笫一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是199郵，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指
6、導，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來看，冃前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。3.政府職能的問題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制,結(jié)合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復的原因何在？某些領(lǐng)導者一語道破天，“你們都去搞持股
7、經(jīng)營了，我還管什么？”;其次，政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；笫三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付2哆個部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又耍按照物價部門規(guī)定的等級打分確定收費標準，還耍邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領(lǐng)取收費許可證，一個許可證往往需要幾個刀乃至半年的時間。4市場化程度不高首先，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場竟爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員
8、會組建難度大，口治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利
