我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策(1)

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1、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策摘要：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問(wèn)題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問(wèn)題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮?！　￡P(guān)鍵詞：物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)約有80億平方米的住房，至2000年就有70%（約56億平方米）出售給個(gè)人。建設(shè)部早在1996年就規(guī)定，全國(guó)新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在2003年前全部實(shí)行物業(yè)管

2、理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房）每平米0.5元/月計(jì)算，全國(guó)每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大?！　∷^物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)?！　∫?、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀　　自1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來(lái)，物業(yè)管理在提

3、高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達(dá)15萬(wàn)，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約11大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足?！　∨c物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平

4、等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面積735459萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有98861.88萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有82485.65萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%.詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見(jiàn)下表：地區(qū)實(shí)有房屋（萬(wàn)平方米）實(shí)有住宅（萬(wàn)平方米）面積物管面積物管率面積物管面積物管率全國(guó)73545998861.881341733182485.6520甘肅964739.050.4515134.270.67陜西14328301.082.17624253.883.3北京2743059

5、30.9921.6142114630.8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186　　從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。詳見(jiàn)下圖：　　2、物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因分析　　我國(guó)物業(yè)管理雖然發(fā)展了20來(lái)年，但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問(wèn)題和不足?！　。?）體制問(wèn)題　　從體制上考察我國(guó)兩萬(wàn)余家

6、物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)?！　∫陨钲跒槔?，在深圳18家首批國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國(guó)有或國(guó)有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)），1家是民營(yíng)上市股份公司；而且18家企業(yè)清一色是開(kāi)發(fā)商自辦（有2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中）。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)?！　。?）法律

7、法規(guī)滯后，體系不完善?！　∥覈?guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期?！　∥覈?guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）和各