“天災(zāi)”致?lián)p物業(yè)企業(yè)責(zé)任分析

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1、"天災(zāi)"致?lián)p物業(yè)企業(yè)責(zé)任分析自然災(zāi)害俗稱""天災(zāi)〃"，是指給人類生存帶來危害或損害人類生活環(huán)境的自然現(xiàn)象，包括干旱、洪澇、臺(tái)風(fēng)、冰雹、暴雪、沙塵暴等氣象災(zāi)害，火山、地震災(zāi)害，山體崩塌、滑坡、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害，風(fēng)暴潮、海嘯等海洋災(zāi)害和重大生物災(zāi)害等，從物業(yè)管理的角度來看，常見的"天災(zāi)"是洪澇、臺(tái)風(fēng)、暴雨、暴雪、冷凍等等，多是由于天氣的驟變所致的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、公共部位和專用部分的財(cái)產(chǎn)或者人身損害，多是指的氣象災(zāi)害,常見的具體案例包括冷凍造成的水管爆裂、暴雨所致的車庫進(jìn)水、臺(tái)風(fēng)所致的物體墜落致人、致物損失等

2、等。為了更好的辨析由于"天災(zāi)"致?lián)p物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任，幫助企業(yè)在各類"天災(zāi)""面前規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)"，本律師結(jié)合自己多年的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來與各位共同討論〃天災(zāi)"所致的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避問題,主要內(nèi)容分為以下幾個(gè)方面:"天災(zāi)”是不是法律意義上可以免責(zé)的"不可抗力""天災(zāi)"是否屬于可以免責(zé)的〃不可抗力"的情形應(yīng)當(dāng)視具體的實(shí)際情況來分析，不能一概而論。我國《民法通則》第153條規(guī)定：〃不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況"。依據(jù)此條規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，并不是所有天氣災(zāi)害都同時(shí)具備上述三個(gè)條件，比如暴雨、寒流

3、、暴雪等天氣，在日常生活中是可以通過現(xiàn)代科技手段知悉或者采取措施避免受損的，因此該類"天災(zāi)"一般不屬于不可抗力的情形；但如臺(tái)風(fēng)、洪澇這種氣象災(zāi)害雖然可以提前預(yù)知但無法預(yù)見和避免引起的災(zāi)害是可作為免責(zé)的〃不可抗力"的情形，至于地震、海嘯等難以預(yù)測(cè)、無法避免和克服的〃天災(zāi)"無疑是可以認(rèn)定為不可抗力的情形而免除責(zé)任的。當(dāng)然以上只是一般情況下的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于如何認(rèn)定筆者認(rèn)為還應(yīng)結(jié)合"不可抗力"的影響程度作具體分析：如果該〃不可抗力"無法阻止采取措施仍無濟(jì)于事，那么可免除履行方的全部責(zé)任；如果"不可抗力〃可以采取

4、相關(guān)措施減少損失,還有部分仍無法避免，那么可免除履行方部分責(zé)任;如果〃不可抗力〃是可以采取措施完全避免的，而履行方卻未采取措施止損，那么需要承擔(dān)全部的責(zé)任。二."天災(zāi)"能否成為物業(yè)企業(yè)免責(zé)的理由就物業(yè)公司而言，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于不可抗力的情況主要表現(xiàn)為因洪澇、臺(tái)風(fēng)而引起的水災(zāi)。一旦發(fā)生該類〃天災(zāi)〃，物業(yè)公司是否可以依據(jù)其屬于〃不可抗力〃的情形而免除自身責(zé)任？筆者從事物業(yè)服務(wù)訴i公多年，總結(jié)岀以下幾點(diǎn)理由：1.人為可以控制的程度：臺(tái)風(fēng)造成的損害分為兩類，一類是人為可以控制的程度，是可以通過相應(yīng)措施避免或者

5、減少；一類是人類無法預(yù)料的損失，比如說臺(tái)風(fēng)暴雨過境將地下車庫淹沒，導(dǎo)致業(yè)主汽車受損。對(duì)于前者物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極采取措施避免,依據(jù)損害的情況可以要求減少或者免除相應(yīng)責(zé)任；而對(duì)于后者比如車庫被淹的例子，物業(yè)公司雖然盡到提示義務(wù)，但無法預(yù)料車庫會(huì)被水淹。換句話說物業(yè)公司的措施僅是消極的規(guī)避措施,它無法阻止臺(tái)風(fēng)的到來,只可能減少預(yù)知損害而無法避免未知的損害。因此，筆者認(rèn)為對(duì)于該類案件認(rèn)定物業(yè)公司免責(zé)較為合理。首先，物業(yè)公司盡自身能力完成了〃天災(zāi)"預(yù)警工作，其次暴雨導(dǎo)致車庫淹沒是物業(yè)公司無法預(yù)測(cè)的后果，也是不能克服

6、的事件，該事件已經(jīng)超出了物業(yè)公司可以控制的程度，或者說物業(yè)公司依據(jù)自身能力面對(duì)該類情形時(shí)"束手無策"。因此，對(duì)于該類"不可抗力"造成的損失，物業(yè)公司只需舉證自身履行應(yīng)盡義務(wù)，對(duì)于無法控制及預(yù)料的部分是免責(zé)的。2.物業(yè)公司的服務(wù)范圍：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)保護(hù)的職責(zé)，但該保護(hù)存在一定的限度，并不是說只要在物業(yè)公司服務(wù)的小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何財(cái)產(chǎn)損害，都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)。這顯然有悖于公平正義的原則。筆者遇到過這樣的案例:極端天氣導(dǎo)致小區(qū)公共管道及多位業(yè)主家中水管崩裂，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)因

7、管道崩裂造成損害的全部責(zé)任。上述案例中業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)公共管道與自家管道崩裂造成的損失，筆者認(rèn)為不妥。首次，物業(yè)公司服務(wù)的范圍是公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備財(cái)產(chǎn)安全，而不包括業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全，對(duì)于公共管道的崩裂物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)一定的責(zé)任；但對(duì)于業(yè)主家中水管是屬于業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)，其專有性決定了水管的修繕工作不屬于只負(fù)責(zé)公共區(qū)域服務(wù)的物業(yè)的職責(zé)，換句話說物業(yè)公司沒有義務(wù)和責(zé)任保障超出物業(yè)服務(wù)范圍的財(cái)產(chǎn)安全。因此該部分因"天災(zāi)"岀現(xiàn)的損失物業(yè)公司是可以免責(zé)的。至于小區(qū)業(yè)主的水管崩裂造

8、成的損失由誰承擔(dān)責(zé)任，筆者會(huì)在第四點(diǎn)詳細(xì)的說明。3.受損方的過錯(cuò)程度：一旦"天災(zāi)"發(fā)生，物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡義務(wù)時(shí)是需要承擔(dān)一定責(zé)任的，同樣如果業(yè)主在避免災(zāi)害損失時(shí)存在過錯(cuò)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此時(shí)物業(yè)公司可以就業(yè)主存在的過錯(cuò)免除相應(yīng)的責(zé)任。例如,物業(yè)公司收到臺(tái)風(fēng)預(yù)警,要求所有車輛停至妥善位置，但業(yè)主不聽建議導(dǎo)致車輛遭掉落樹干砸壞,事后要求物業(yè)公司賠償。該案中物業(yè)公司已經(jīng)提醒業(yè)主并要求其采取預(yù)防措施，避免汽車受損，但業(yè)主未采納導(dǎo)致汽車受損。業(yè)