中華全國律師協(xié)會(huì)律師辦理商品房交易操作指引(討論稿).doc

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1、中華全國律師協(xié)會(huì)律師辦理商品房交易操作指引（討論稿）目錄第一章總則1.制定目的2.概念界定3.律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則4.律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求5.本操作指南的業(yè)務(wù)適用范圍第二章新建商品房買賣第一節(jié)一般規(guī)定1.目的和依據(jù)2.概念界定3.適用范圍第二節(jié)商品房認(rèn)購（預(yù)訂）1.簽訂認(rèn)購（預(yù)訂）書的前提條件2.認(rèn)購（預(yù)訂）協(xié)議基本內(nèi)容3.定金的處理第三節(jié)商品房銷售廣告1.廣告審查2.禁止發(fā)布銷售廣告情形3.要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)別第四節(jié)商品房預(yù)售1.商品房預(yù)售條件2.申請(qǐng)預(yù)售商品房須提交下列材料3.無證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)第五節(jié)商品房現(xiàn)售1.商品房現(xiàn)售條件2

2、.返本銷售的禁止和售后包租的限制第六節(jié)商品房買賣合同1.簽約前審查2.簽約時(shí)買受人的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)3.商品房買賣合同的基本內(nèi)容454.面積差異的處理5.套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e6.規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理7.預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓8.土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓9.誠信失守的懲罰第一節(jié)商品房代理銷售和包銷1.商品房的代理銷售2.商品房的包銷第二節(jié)商品房買賣的貸款1.商品房買賣貸款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議和/或保險(xiǎn)合同2.住房公積金貸款的限制3.住房公積金貸款條件，各地的條件不盡相同，以北京市為例4.商品房住房貸款額和期限5.非居住房屋貸款6.貸款合同與商品房買賣合同第三節(jié)商品

3、房的交付使用及其質(zhì)量保證1.商品房交付使用的定義2.商品房的交付要求3.交付時(shí)應(yīng)提供的文件4.商品房的保修責(zé)任5.商品房質(zhì)量與合同解除第四節(jié)商品房的維修基金（資金）1.首期維修基金的交納2.維修基金的使用與管理第五節(jié)　商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理1.未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人和不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移2.商品房買賣轉(zhuǎn)移登記3.房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限第二章二手房（存量房）買賣第一節(jié)一般規(guī)定1.目的和依據(jù)2.定義3.適用范圍第二節(jié)二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù)和中介合同1.概念界定2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人資格的審查3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為4

4、55.房地產(chǎn)中介的收費(fèi)6.中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章第一節(jié)對(duì)二手房交易的調(diào)查與審核1.權(quán)屬審查2.買賣雙方主體資格審查3.共有財(cái)產(chǎn)審查4.權(quán)利限制審查5.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查6.優(yōu)先購買權(quán)審查7.審查二手房有無下列禁止買賣情形8.境外人士買賣的限制9.律師要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能第二節(jié)二手房買賣合同1.合同內(nèi)容2.二手房買賣后的土地使用權(quán)3.維修基金的交割第三節(jié)二手房買賣抵押貸款1.審核貸款、抵押協(xié)議2.審核擔(dān)保、保險(xiǎn)協(xié)議3.公積金貸款的限制4.非住宅房屋貸款5.二手房出讓人存在貸款情況的處理第四節(jié)二手房買賣的監(jiān)管1.保證交易安全的方

5、法2.委托監(jiān)管的操作第五節(jié)二手房買賣轉(zhuǎn)移（過戶）登記1.未登記不得對(duì)抗第三人2.登記應(yīng)提交的材料3.登記的審核時(shí)限和權(quán)證的領(lǐng)取4.律師代辦登記第二章商品房抵押第一節(jié)一般規(guī)定1.目的和依據(jù)2.概念界定3.適用范圍第二節(jié)對(duì)商品房抵押的調(diào)查與審核1.抵押人、抵押權(quán)人的主體審查2.抵押商品房的權(quán)屬審查3.律師要審查所涉商品房有無下列不得設(shè)定抵押的情形45第一節(jié)抵押合同1.抵押合同的形式2.抵押合同的主要內(nèi)容3.涉外商品房抵押的公證4.抵押合同的變更5.抵押合同的終止6.貸款抵押率7.抵押合同不得約定的事項(xiàng)8.抵押商品房的保險(xiǎn)9.權(quán)利憑證的保管第二節(jié)抵押登記（他項(xiàng)權(quán)

6、利登記）1.抵押登記的效力2.惡意拒絕登記的責(zé)任3.登記日期與抵押順序4.抵押登記人的申請(qǐng)人和需提交的材料第三節(jié)最高額抵押1.以商品房設(shè)定最高額抵押2.最高額債權(quán)的特定化3.變更限額和期間的，清償順位后移第四節(jié)抵押的效力1.商品房租賃與抵押的效力2.附屬物、從物、從權(quán)利與抵押權(quán)的效力3.商品房轉(zhuǎn)讓與抵押效力4.抵押商品房的拆遷5.抵押物拆除改建的限制6.查封與抵押效力7.抵押權(quán)的保全第五節(jié)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)1.行使抵押權(quán)的條件2.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式3.抵押物折價(jià)清償應(yīng)注意事項(xiàng)4.變賣、拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)5.注意優(yōu)先購買權(quán)6.價(jià)款的清償順序7.多個(gè)抵押權(quán)人與清償順序8.

7、多個(gè)抵押人與清償份額承擔(dān)9.抵押權(quán)的中止和消滅第二章商品房租賃第一節(jié)一般規(guī)定1.目的和依據(jù)452.概念界定3.適用范圍第一節(jié)出租人與出租房屋1.出租人2.出租的房屋應(yīng)當(dāng)具備的條件3.有下列情形之一的房屋不得出租4.律師辦理房屋租賃業(yè)務(wù)首先要按照上述內(nèi)容進(jìn)行審核和盡職調(diào)查5.境外人士租賃房屋的限制第二節(jié)租賃合同1.確認(rèn)出租人、承租人的主體身份2.租賃合同3.審查租賃合同關(guān)鍵條款的內(nèi)容并核實(shí)4.不定期租賃5.承租人的解約權(quán)6.出租人的解約權(quán)第三節(jié)房屋租賃合同登記備案1.租賃合同的登記備案2.律師代辦租賃登記備案第四節(jié)商品房售后包租1.售后包租的定義2.售后包租

8、登記備案的問題3.售后包租的限制4.售后包租合同中應(yīng)注意的特別事項(xiàng)