《論買賣不破租賃》doc版

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1、論買賣不破租賃莊家紫一、買賣不破租賃法律制度的確立買賣不破租賃在民法理論中早已確立，現(xiàn)行的《中華人民共和國合同法》第二百二十九條明確規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第三十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人權(quán)利。在中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所梁慧星所著的《中國物權(quán)法草稿建議稿》有關(guān)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的設(shè)立制度中，買賣不破租賃也是一種例外。二、對抗買賣不破租賃法律制度的情形在買賣不破租賃的法律制度下，即使租賃物發(fā)生了轉(zhuǎn)移，則受讓人也應(yīng)該繼續(xù)履行原出租人的權(quán)利，同時(shí)也享有原出

2、租人的權(quán)利；另外，租賃關(guān)系不妨礙買賣關(guān)系，只是承租人有優(yōu)先購買權(quán)。但是，筆者認(rèn)為：買賣不破租賃存在兩種對抗的情形：論買賣不破租賃莊家紫一、買賣不破租賃法律制度的確立買賣不破租賃在民法理論中早已確立，現(xiàn)行的《中華人民共和國合同法》第二百二十九條明確規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第三十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人權(quán)利。在中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所梁慧星所著的《中國物權(quán)法草稿建議稿》有關(guān)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的設(shè)立制度中，買賣不破租賃也是一種例外。二、對抗買賣不破租賃法

3、律制度的情形在買賣不破租賃的法律制度下，即使租賃物發(fā)生了轉(zhuǎn)移，則受讓人也應(yīng)該繼續(xù)履行原出租人的權(quán)利，同時(shí)也享有原出租人的權(quán)利；另外，租賃關(guān)系不妨礙買賣關(guān)系，只是承租人有優(yōu)先購買權(quán)。但是，筆者認(rèn)為：買賣不破租賃存在兩種對抗的情形：論買賣不破租賃莊家紫一、買賣不破租賃法律制度的確立買賣不破租賃在民法理論中早已確立，現(xiàn)行的《中華人民共和國合同法》第二百二十九條明確規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第三十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人權(quán)利。在中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所梁

4、慧星所著的《中國物權(quán)法草稿建議稿》有關(guān)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的設(shè)立制度中，買賣不破租賃也是一種例外。二、對抗買賣不破租賃法律制度的情形在買賣不破租賃的法律制度下，即使租賃物發(fā)生了轉(zhuǎn)移，則受讓人也應(yīng)該繼續(xù)履行原出租人的權(quán)利，同時(shí)也享有原出租人的權(quán)利；另外，租賃關(guān)系不妨礙買賣關(guān)系，只是承租人有優(yōu)先購買權(quán)。但是，筆者認(rèn)為：買賣不破租賃存在兩種對抗的情形：其一：買賣關(guān)系中的出讓人和受讓人，其法定解除權(quán)可以對抗買賣不破租賃?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定了法定解除權(quán)的四種情形，只有在買賣關(guān)系中的出讓人和受讓人喪失了要求解除買賣合同權(quán)利的情況下，買賣不破租賃才能成立。也就是說：買

5、賣關(guān)系已清結(jié)完畢，所有權(quán)的占有、處分、收益全歸受讓人所有，如果在買賣合同生效后，雖然買賣標(biāo)的物先轉(zhuǎn)移到受讓人名下，但如果受讓人沒有把買賣價(jià)款還清給出讓人，則出讓人有解除合同的請求權(quán)。如果在履行買賣合同的過程中，出讓人有嚴(yán)重的違約行為致使受讓人達(dá)不成合同的目的，即使買賣合同標(biāo)的物過戶到受讓人名下，受讓人也有解除合同的權(quán)利，在此情形下，若原承租人要求受讓人履行原租賃合同的義務(wù)，則承租人的請求在法律上無法實(shí)現(xiàn)。筆者在承辦律師業(yè)務(wù)中就遇到過這樣的案例。A公司與B公司于2002年8月28日簽訂買賣合同，由A公司出讓廣州市某地一棟建筑面積為11053㎡的房地產(chǎn)給B公

6、司，合同價(jià)款為6900萬元人民幣。該買賣合同約定：由B公司在買賣合同簽字后20天內(nèi)支付1800萬給A公司，A公司在收到B公司的1800萬元后在四個(gè)月內(nèi)辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)和清場完畢，爾后在15天內(nèi)將過戶文件和與各原租戶終止合同的有關(guān)資料復(fù)印件交B公司，經(jīng)B公司確認(rèn)后，B公司即支付余款5100萬元給A公司，如超過約定時(shí)間60日仍未能履行，B公司有權(quán)終止合同，A公司除還B公司先期人民幣1800萬之外，并支付違約金人民幣1000萬給B公司。該買賣合同簽訂后，B公司付1800萬元給A公司，A公司在2002年11月15日把該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證辦到了B公司名下。但在簽

7、訂該買賣合同之前，A公司與C公司于2000年1月3日簽訂了為期八年的租賃合同，由A公司把該房地產(chǎn)的第1層及第2層租賃給C公司。A公司與B公司簽訂買賣合同后，在與C公司協(xié)商解除租賃合同未果的情況下，以C公司轉(zhuǎn)租違約為由起訴C公司，要求解除租賃合同。受理法院則通知該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人B公司作為第三人參與訴訟。在訴訟過程中，C公司代理律師以買賣不破租賃，現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為B公司而非A公司認(rèn)為A公司沒有訴權(quán)，承辦法官要B公司明確表態(tài)對A公司與C公司之間的租賃合同是否主張權(quán)利，承辦法官認(rèn)為若B公司不主張權(quán)利，則A公司沒有訴權(quán)，法院無須對A公司與C公司之間的實(shí)體問題作出審

8、理。筆者認(rèn)為：C公司代理律師及承辦法官片面地理解了買賣不破租賃的法律規(guī)定，其所持