商場物業(yè)管理

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1、商場物業(yè)管理商場物業(yè)包插各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性市場等，其中，融購物、餐飲、娛樂、金融等多種服務(wù)功能于一體的大型商場物業(yè)也稱公共性商業(yè)樓宇。隨著房地產(chǎn)商品化進(jìn)程的發(fā)展，這些商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也出現(xiàn)了各種形式，其經(jīng)營方式多種多樣。對這類物業(yè)的管理尚屬新課題，值得在管理實踐中進(jìn)一步探索。第一節(jié)概述一、商場物業(yè)的含義商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑屮的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同,

2、零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個經(jīng)營實體。而公共性簡業(yè)樓宇i般會有很多獨立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店,而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。二、商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大致可分三種形式：(1)臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。在經(jīng)營上，這種形式被稱為投資保本型。具體是指大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商向多個個體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)(本質(zhì)是物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán))，到期后，開發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收収價款。(2)分散產(chǎn)權(quán)型。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成

3、不同大小的若干塊，岀售給各個業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。(3)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開發(fā)公司或某個大業(yè)主一家。總的說來，現(xiàn)在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商場物業(yè)仍然居多。但由于其一次性投資大，經(jīng)營或招商所面臨的風(fēng)險也大，在整個商場物業(yè)中的比例正逐步變小。分散產(chǎn)權(quán)型和臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型這類新型商業(yè)物業(yè)正在逐漸增加，這種形式開發(fā)商可以盡快收回投資，又能滿足眾多個體經(jīng)商者的需要，比較符合現(xiàn)在的市場需要，因此頗為流行。三、商場物業(yè)的類型(1)從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型，如廣州的海印電器城、宏城廣場等都屬此類；同吋也有封閉式的購物中心型

4、，如廣州天河城，香港的統(tǒng)一中心、太古城等。(2)從功能上來分，有綜合性的專業(yè)購物中心，如廣州的天河城；也有商住兩用型的，如寧波的世貿(mào)中心、金光屮心等。特別是隨著大型居住小區(qū)的發(fā)展，商住兩用型的商業(yè)物業(yè)在不斷增多。第二節(jié)公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容1.一般性管理(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一

5、產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，英經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為,保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅

6、持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晩上關(guān)門吋，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。同吋在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，対商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。(2)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。(3)設(shè)備管理。管好機電設(shè)備，保證正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就

7、會影響顧客購物和商家經(jīng)營,造成不必要的損失。(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運,吋吋保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。2.特殊管理(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好

8、形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會具有對顧客的吸引力。在各