二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?jiǎn)析

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1、二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?jiǎn)析中國指數(shù)研究院發(fā)布時(shí)間:2010-12-10　　城市的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間是一種互動(dòng)關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，城市是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的載體；城市的飛速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸完善也將促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！　?003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為135822.76億元，其中商品房銷售額為7955億元，僅占國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.86%；到2009年，國內(nèi)生產(chǎn)總值增至340507億元，增幅為151%，而商品房銷售額增至43994億元，增幅為453%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達(dá)到12.92%。6年間，全國房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度遠(yuǎn)高于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。　　2003年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格僅為2359元/平方米，到2009年增至4695元/平方米，6年時(shí)間將近翻了一番。其中，一線城市房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)快于平均水平，如北京上漲291%，上海上漲251%。為了穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)，抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，2010年4月，國家相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，一線城市成為調(diào)控的重點(diǎn)，北京、上海等一線城市成交量迅速萎縮，而二、三線城市成交量則相對(duì)穩(wěn)定。在一線城市房?jī)r(jià)過高、土地資源稀缺以及城市發(fā)展等瓶頸問題的共同作用下，開發(fā)企業(yè)及購房者逐漸把目光

3、轉(zhuǎn)移至二、三線城市?！　『暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況　　宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有正向相關(guān)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口數(shù)量、人均可支配收入以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等多種因素的影響。一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，公共設(shè)施越完善，居民消費(fèi)能力越高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平也就越高，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。　　1.二、二線城市GDP增速普遍高于一線城市　　GDP是反映一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要影響?！氨鄙蠌V深”創(chuàng)造的GDP占全國比重相對(duì)較大，居全國前四位，上

4、海2009年GDP高達(dá)14901億元，居首位。這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也較為成熟，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，GDP的增長(zhǎng)幅度漸趨平緩，對(duì)比一線城市與二、三線城市2009年的GDP增長(zhǎng)率，“北上廣深”的增速明顯低于部分二、三線城市，尤其是上海GDP增速8.2%，處于較低水平。二、三線城市GDP總量雖不及一線城市，但近幾年城市化水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)正處于快速增長(zhǎng)期，城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)水平隨之迅速提高，如合肥2009年GDP增長(zhǎng)率達(dá)17.3%，位居前列。（見圖1）　　2001年至2005年間，一線城市GDP占全國GDP比重的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，此期間房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)發(fā)展也較為迅速；2005年，該比重開始下滑，至2009年占比13.1%，較2005年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)；而35個(gè)大中城市中，二、三線城市GDP占全國比重保持在25%左右，2009年為27.4%，與2005年相比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)展速度快于一線城市。（見圖2）　　2.二、三線城市人均可支配收入增長(zhǎng)快于一線城市　　2000年以來，“北上廣深”等一線城市的人均可支配收入水平一直高于全國平均水平，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量也較大，但近幾年，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其城市居民可支配收入增長(zhǎng)較為平緩，而一些二、三線城市經(jīng)濟(jì)則進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，居民

6、可支配收入水平增長(zhǎng)較為迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)率高達(dá)21.92%，明顯高于北京和上海。2009年受金融危機(jī)影響，雖然各城市居民人均可支配收入水平不同程度下滑，但武漢、合肥等一些二、三線城市居民收入增長(zhǎng)率仍高于北京、上海。城市居民收入水平的提高帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求量的增加，進(jìn)而帶動(dòng)了地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，吸引了更多投資企業(yè)的目光?！　?.二、三線城市房?jī)r(jià)收入比較為合理，購買力強(qiáng)勁　　隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，上漲速度遠(yuǎn)快于城市居民收入水平的增速，已大大超出了居民的購買能力。2009年北京、深圳、上海房?jī)r(jià)

7、收入比分別為14.8、14.8、12.9，而長(zhǎng)沙、重慶、沈陽等二、三線城市房?jī)r(jià)收入比分別為5.2、6.2、6.5，明顯低于“北上廣深”。（見圖3）　　一線城市過高的房?jī)r(jià)使得剛性需求無法實(shí)現(xiàn)，投資、投機(jī)性需求占領(lǐng)市場(chǎng)。而二、三線城市房?jī)r(jià)收入比較低，居民購買力較為充裕，而且房?jī)r(jià)和收入上漲空間比較大、上漲速度較快，為開發(fā)商提供了較大的利潤(rùn)空間及較好的發(fā)展前景?！　⊥恋厥袌?chǎng)發(fā)展情況　　1.住宅用地成交量前十名中，二、三線城市占九位　　從土地市場(chǎng)來看，二、三線城市土地資源豐富，樓面地價(jià)相對(duì)較低，開發(fā)商拿地成本不高，且競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。從35個(gè)大中城市

8、招拍掛土地市場(chǎng)來看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面積最大的是天津，為3304萬平方米；緊隨其后的是武漢，建筑面積為2393萬平方米；排名季軍的是大連，成交1874萬平方米。位于前十的一線城市僅有上海