上海綠地集團(tuán)21城項(xiàng)目策劃全案

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1、綠地21城營銷執(zhí)行方案目錄一．項(xiàng)目定位·····························································P31、項(xiàng)目評判2、市場形象定位3、目標(biāo)客戶定位4、目標(biāo)客戶分析二．推廣策略·····························································P121、策略概述2、推廣階段3、推廣費(fèi)用預(yù)算512006精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué)VCD等，680元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址:www.cg35.cnQQ:23107290綠地21城營銷執(zhí)行方案

2、三．廣告企劃·····························································P191、廣告總精神2、階段廣告執(zhí)行計(jì)劃3、媒體計(jì)劃四．工作進(jìn)度表·····························································P43綠地集團(tuán)XX項(xiàng)目策劃全案本案營銷企劃的主要目的l銷售目標(biāo)512006精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué)VCD等，680元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址:www.cg35.cnQQ:23107290綠地21城營銷執(zhí)行方案實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的

3、銷售計(jì)劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益；l品牌目標(biāo)在綠地花園的基礎(chǔ)上，將綠地品牌的市場影響力提升到一個新的層次；l積累客戶通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目積累忠誠的潛在客戶。一.項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目評判1.1優(yōu)勢?北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心；?名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)；?綠地花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“綠地”品牌有了初步的認(rèn)識；?512006精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

4、！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué)VCD等，680元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址:www.cg35.cnQQ:23107290綠地21城營銷執(zhí)行方案與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計(jì)模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為城市中獨(dú)特的風(fēng)景線；?由于本案具有高級商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。1.2劣勢?由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實(shí)價(jià)值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性，

5、尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價(jià)的策略；?本案的占地面積相對較小，因而在環(huán)境設(shè)計(jì)上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計(jì)和周邊景觀資源的充分利用；?由于重點(diǎn)考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。1.3威脅?周邊已開發(fā)項(xiàng)目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價(jià)格，對本案造成512006精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué)VCD等，680元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址:www.cg35.cnQQ:23107290綠地21城營銷執(zhí)行方案一定的威脅；?四川北路的整體開發(fā)，

6、在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對本案造成一定的競爭力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨4萬平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為未來虹口高檔住宅的新星；?世界政治和經(jīng)濟(jì)格局處于動蕩，將影響外資企業(yè)對上海的投資，對本案也將造成一定的影響；?隨著北外灘和外灘源開發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競爭能力；?白金府邸、新外灘花苑、臨潼苑同處北外灘區(qū)域，對本案構(gòu)成直接競爭。1.4機(jī)會?目前整個北外灘區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為北外灘內(nèi)的項(xiàng)目，必將吸引公眾的眼球；同時(shí)北外灘核心區(qū)域的若干項(xiàng)目，如世茂、中遠(yuǎn)等項(xiàng)目進(jìn)度

7、相對緩慢，本案將充分利用2005年底至2006年中的北外灘項(xiàng)目真空期打一個“時(shí)間差”；512006精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué)VCD等，680元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址:www.cg35.cnQQ:23107290綠地21城營銷執(zhí)行方案?由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場目前正處于轉(zhuǎn)折時(shí)期，因而具有很大的升值空間；?真正屬于北外灘規(guī)劃內(nèi)的樓盤目前主要是新外灘花苑和臨潼苑以及白金府邸，在高