江蘇蘇州綠地集團(tuán)昆山21城營(yíng)銷(xiāo)策劃全案

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1、房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com綠地集團(tuán)21城項(xiàng)目策劃全案目錄一．項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目評(píng)判2、市場(chǎng)形象定位3、目標(biāo)客戶(hù)定位4、目標(biāo)客戶(hù)分析二．推廣策略1、策略概述2、推廣階段3、推廣費(fèi)用預(yù)算三．廣告企劃1、廣告總精神2、階段廣告執(zhí)行計(jì)劃3、媒體計(jì)劃四．工作進(jìn)度表本案營(yíng)銷(xiāo)企劃的主要目的?銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益；?品牌目標(biāo)在綠地花園的基礎(chǔ)上，將綠地品牌的市場(chǎng)影響力提升到一個(gè)新的層次；?積累客戶(hù)通過(guò)良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶(hù)的忠誠(chéng)度，為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積累

2、忠誠(chéng)的潛在客戶(hù)。一.項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目評(píng)判1.1優(yōu)勢(shì)?北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對(duì)本區(qū)域物業(yè)的信心；?名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對(duì)虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識(shí)1珠峰高度8848第1頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)；?綠地花園已經(jīng)在上海市場(chǎng)積累了較高的品牌形象，使人們對(duì)“綠地”品牌有了初步的認(rèn)識(shí)；?

3、與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計(jì)模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為城市中獨(dú)特的風(fēng)景線；?由于本案具有高級(jí)商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。1.2劣勢(shì)?由于本案的開(kāi)發(fā)正處于北外灘開(kāi)發(fā)的前奏，北外灘的真實(shí)價(jià)值還沒(méi)有在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)，所以存在著很多的不確定性，尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價(jià)的策略；?本案的占地面積相對(duì)較

4、小，因而在環(huán)境設(shè)計(jì)上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計(jì)和周邊景觀資源的充分利用；?由于重點(diǎn)考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。1.3威脅?周邊已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來(lái)不斷釋放，由于其相對(duì)較低的價(jià)格，對(duì)本案造成一定的威脅；?四川北路的整體開(kāi)發(fā)，在未來(lái)將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶(hù)型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對(duì)本案造成一定的競(jìng)爭(zhēng)力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨4萬(wàn)平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為

5、未來(lái)虹口高檔住宅的新星；?世界政治和經(jīng)濟(jì)格局處于動(dòng)蕩，將影響外資企業(yè)對(duì)上海的投資，對(duì)本案也將造成一定的影響；?隨著北外灘和外灘源開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢(shì)雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會(huì)不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；?白金府邸、新外灘花苑、臨潼苑同處北外灘區(qū)域，對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。1.4機(jī)會(huì)?目前整個(gè)北外灘區(qū)域正處于開(kāi)發(fā)的前奏，作為北外灘內(nèi)的項(xiàng)目，必將吸引公眾的眼球；同時(shí)北外灘核心區(qū)域的若干項(xiàng)目，如世茂、中遠(yuǎn)等項(xiàng)目進(jìn)度相對(duì)緩慢，本案將充分利用2005年底至2006年中的北外灘項(xiàng)目真空期打一

6、個(gè)“時(shí)間差”；?由于還處于開(kāi)發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于轉(zhuǎn)折時(shí)期，因而具有很大的升值空2珠峰高度8848第2頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com間；?真正屬于北外灘規(guī)劃內(nèi)的樓盤(pán)目前主要是新外灘花苑和臨潼苑以及白金府邸，在高端市場(chǎng)仍然屬于稀有產(chǎn)品；?北外灘、外灘源的開(kāi)發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點(diǎn)的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機(jī)遇，帶來(lái)更大的市場(chǎng)需求；?目前上海房地產(chǎn)高端市場(chǎng)無(wú)論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢(shì)。2

7、、市場(chǎng)形象定位2.1總體形象中國(guó)新經(jīng)濟(jì)中心的高尚綜合商住社區(qū)。2.2分形象2.2.1寫(xiě)字樓中小企業(yè)的孵化基地，前沿產(chǎn)業(yè)的聚集地。2.2.2酒店公寓新知識(shí)階層的理想家園。（新知識(shí)階層：知識(shí)經(jīng)濟(jì)中的創(chuàng)業(yè)者。）2.2.3住宅北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。3、目標(biāo)客戶(hù)定位3.1寫(xiě)字樓A.外資及外省市知名企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處；B.新興、前沿領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如電子商務(wù)、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)、投資公司、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)、貿(mào)易等行業(yè)；C.各行業(yè)管理機(jī)構(gòu)；D.與周邊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)往來(lái)密切的相關(guān)企業(yè)，處于地段考慮，選擇本案

8、；E.四平路沿線原有的寫(xiě)字樓出租者；F.看重本區(qū)域發(fā)展的投資者。3.2酒店公寓A.銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)看重本區(qū)域未來(lái)發(fā)展的投資者。3珠峰高度8848第3頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.comB.未來(lái)居住客戶(hù)a)在上海工作的外籍人士；b)購(gòu)買(mǎi)本案辦公物業(yè)的業(yè)主；c)周邊商業(yè)區(qū)域的私營(yíng)企業(yè)主；d)在陸家嘴、南京路、淮海路等周邊高級(jí)寫(xiě)字樓上班的高級(jí)白領(lǐng)；e)外地駐滬分支機(jī)構(gòu)、辦事處的管理人員。3.3住宅A.周邊商業(yè)區(qū)域的外來(lái)私營(yíng)業(yè)主；B.虹口