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《題問權(quán)買購先優(yōu)的人租承中賣買屋房于關(guān)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、關(guān)于房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題關(guān)于房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題作者劉京柱一、問題概說房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，屬于優(yōu)先購買權(quán)之一種。優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的于出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。①承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)如何，關(guān)系到其行使和保護(hù)，學(xué)說和實務(wù)一向有不同見解。主要觀點有三：其一為訂立買賣合同請求權(quán)說。②我國司
2、法實務(wù)中也多持此說，即認(rèn)為承租人不能直接依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后才可論及向所有人請求訂立買賣合同。③其二為形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說。④依此說，承租權(quán)人得以其單方意思表示而形成以出賣人與第三人間同樣條件為內(nèi)容的合同，無須義務(wù)人的承諾?；蛟撔纬蓹?quán)附有停止條件，須待出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，始得行使。其三為物權(quán)取得權(quán)說。該說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有排斥他人的效力，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。⑤11關(guān)于房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題關(guān)于房屋買賣
3、中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題作者劉京柱一、問題概說房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，屬于優(yōu)先購買權(quán)之一種。優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的于出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。①承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)如何，關(guān)系到其行使和保護(hù)，學(xué)說和實務(wù)一向有不同見解。主要觀點有三：其一為訂立買賣合同請求權(quán)說。②我國司法實務(wù)中也多持此說，即認(rèn)為承租人不能直接依據(jù)第三
4、人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后才可論及向所有人請求訂立買賣合同。③其二為形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說。④依此說，承租權(quán)人得以其單方意思表示而形成以出賣人與第三人間同樣條件為內(nèi)容的合同，無須義務(wù)人的承諾?；蛟撔纬蓹?quán)附有停止條件，須待出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，始得行使。其三為物權(quán)取得權(quán)說。該說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有排斥他人的效力，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。⑤11依筆者之見，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)及其構(gòu)成要件可從以下方面理解：(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性
5、質(zhì)1、承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)是由法律直接加以規(guī)定，也即只能由法律加以創(chuàng)設(shè)，而不能根據(jù)當(dāng)事人之間的約定或習(xí)慣而產(chǎn)生。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房
6、屋買賣無效。"《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"11《合同法》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上以法律形式確立了承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。由于承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對抗第三人的法律效力。2、承租人優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，即準(zhǔn)用于物權(quán)法規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)，先買權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力就是體現(xiàn)，可以對抗第三人（6）。從近代世界各國的立法趨勢來看，租賃權(quán)已呈現(xiàn)出物權(quán)化的趨勢，即通說所謂的“租賃權(quán)的物權(quán)化”（7）。由于租賃權(quán)的物
7、權(quán)性，基于租賃權(quán)而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)也自然應(yīng)具有物權(quán)性質(zhì)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然不能直接對租賃物享有權(quán)利，但它能直接對抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權(quán)利發(fā)生變動，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示來完成的債權(quán)。明確承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利，以更好地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。另有學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一項物權(quán)，是給出租人增加的合法負(fù)擔(dān)。（8）對該觀點，筆者不敢茍同，因為租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)
8、化的趨向，但一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。我國現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒有確認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂。（9
