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《【合同無(wú)效情形】認(rèn)定二手房買賣合同無(wú)效的情形》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問題 【合同無(wú)效情形】認(rèn)定二手房買賣合同無(wú)效的情形 二手房是相對(duì)于開發(fā)商建造的商品房而言，通常把開發(fā)商新建的第一次向社會(huì)銷售的房屋叫做一手房，而從開發(fā)商處購(gòu)買后，再次出售的房屋稱為二手房。也就是說第一次交易的房屋是一手房，在此之后交易的房屋是二手房。單位的房改房、集資建房，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓屬于二手房轉(zhuǎn)讓?！ ∩唐贩康匿N售是在開發(fā)商與買房人之間完成的，二手房的買賣是在房屋產(chǎn)權(quán)人與買房人之間完成的。由于國(guó)家出臺(tái)了一
2、系列法律法規(guī)，用以規(guī)范商品房的銷售，所以相對(duì)于商品房的銷售而言，二手房的買賣更能體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治，因而風(fēng)險(xiǎn)性也更大?！ ”疚淖髡咭罁?jù)多年處理房屋買賣糾紛的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了二手房買賣因合同無(wú)效或者因一方違約造成不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，可以退房的情形，供廣大讀者參考?！ ∫?、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的 有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分?！ 《⒊?/p>
3、賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是：6文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問題 1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋; 2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有; 3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個(gè)人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋; 4、因
4、共同出資建房、購(gòu)房形成的共有房屋?！ 冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。 三、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的 開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋?！ ∷?、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋6文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)
5、法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問題 《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！薄 稉?dān)保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。” 未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！ ∥?、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的 《合同法》第二百三十條規(guī)定 “出
6、租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無(wú)效?！ ×⒈灰婪ú榉?、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓 依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第(二)項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。 七、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的6文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費(fèi)法律咨詢請(qǐng)進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問題 依據(jù)北
7、京市建設(shè)委員會(huì)2008年4月8日發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市出售有關(guān)問題的知》的規(guī)定，自《通知》發(fā)布之日起，簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行： 已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。確需出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu)?！ ∫奄?gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)
