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1、萬方數據◇科技論壇◇科技目向導2010年07期(下)淺議如何完善住房保障制度與住房供應體系張知萌(溫州市城東房管所浙江溫州325000)【摘要】隨著住房市場化、商品化發(fā)展進程加快，相當數量的中高收入階層可以通過市場途徑解決住房問題，相比之下，低收入家庭住房保障相對滯后，這部分人群如何解決住房問題呢。本文從廉租房和經適房等方面分析了創(chuàng)新住房保障制度與構建完善的住房供應體系問題?！娟P鍵詞】住房保障制度；廉租房；經適房1．當前住房供應體系存在的問題目前．面向中低收入家庭的經濟適用住房則因地方政府在追求土地利益最大化過程中．呈現投資與竣工面
2、積逐年縮減的趨勢．導致部分城市低收人家庭買不到相應的住房，房價上漲過快．社會矛盾日益尖銳，同時，由于經濟適用住房在建設、銷售與管理中存在著各種各樣的問題．受到很多責難：面向最低收入家庭的社會救濟住房一廉租住房．缺乏財政資金等穩(wěn)定的資金來源渠道．特別是中西部地區(qū)廉租住房因資金不足進展極其緩慢。另外．隨著社會經濟的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進程的加快．又出現了許多新問題．如城鎮(zhèn)居民中既買不起經濟適用住房又不屬于廉租住房范圍的夾心層家庭、進城務工人員等流動人口的住房問題以及城中村改造涉及到的城鄉(xiāng)居民住房問題等．-存住房供應體系中都顯得嚴重缺位和不
3、足。2．創(chuàng)新住房保障制度的思路在未來面向低收人家庭的住房制度設計中．將突破現有一些模式．以多種方式解決不同收入階層住房問題．如貼息政策、貼租政策、租賃經濟適用住房等，對流動人口。主要是提供可支付的租賃住房。當前．對房價過高非議較高．特別是年輕人經常抱怨畢業(yè)、結婚后買不起新房即使在發(fā)達國家．解決住房問題也需要大半生的努力奮斗．梯度住房消費形式是比較理性的選擇。房地產位置的同定性決定J，不町進行區(qū)域性的簡單對比，比如．有些巾小城市，房價僅在千元左右，大部分居民可以通過自己的收入再加七儲蓄積累和家人支持．購買一套合適的住房，．但在大城市．
4、特別是特大城市．不管是普通城鎮(zhèn)居民還是“白領”階層．都面臨著望房興嘆。在任何一個發(fā)達國家．都存在著相對的低收入階層．政府的主要職責就是保障這部分階層的住房需求．住房保障制度是與住房市場化、商品化制度并存的．對于達不到保障條件的城鎮(zhèn)居民家庭．同樣需要多年努力才能掙到一套住房。一般的住房消費過程為：先租賃較小面積的舊住宅(或合租)，租賃較大面積的舊住宅(或獨租)．購買較小面積的舊住宅．再購買較大面積的舊住宅，最后才能購買得起一套自己較為滿意的住宅．這個過程中．一般需要換購七次住房．如果說發(fā)達國家的房價收入比相對較為合理．也是因為其社會經
5、濟已發(fā)展到相當程度，住房只是其城鎮(zhèn)居民消費支出一部分．發(fā)達國家的特點就是中等收入階層隊伍龐大．并且有充足的能力進行享受型消費，如旅游、教育等。而我們作為發(fā)展中國家．更注定需要大半生的努力才能獲得住房產權。如果期望一走向T作崗位就能買得起一套滿意的住房是不現實的。即使是經濟適用住房．也需要輪候制，分期分批逐步加以解決。如在香港、新加坡．要想得到政府提供的公屋一般也需要等候8年左右時間才能得到。完善經濟適用住房制度方面加大刨新力度．為防止準入不嚴、高收入階層以投資為主、私下出租嚴重等一系列問題．作者簡介：張知萌(1977．12一)，女，
6、漢，浙江溫州人。應試行政府事導型(而非任由開發(fā)商運作1的封閉運作模式，即經濟適用住房轉手時．不能進人市場自由交易．只能由政府相應主管部門回收f可適當給予利息補償)。嚴禁出租，這就可以有效堵住中高收人階層投資為主的需求．使經濟適用住房真正滿足低收入家庭的住房需求．建立非盈利性的組織機構，統籌規(guī)劃、開發(fā)建設、管理經濟適用住房．從全國各地的實踐證明：凡是經濟適用住房政策比較到位．能夠充分發(fā)揮作用的．都是政府主導型的組織模式。政府保障住房，不應該交給以盈利為目的開發(fā)企業(yè)運作。要嚴格執(zhí)行政策標準．開發(fā)企業(yè)只是政府的代理商或承包商．建成后由經濟
7、適用住房運作機構進行現房分配、統一管理．特別是上市交易的準入和準出．使經濟適用住房形成良性可持續(xù)發(fā)展機制．經濟適用住房政策出發(fā)點是好的．但在實際操作中出現了很多fr,】題．未來完善城鎮(zhèn)低收入家庭住房供應體系，特別是經濟適用住房的關鍵是推行以租為主．即只解決居住困難．不解決產權問題．并且應由政府主導的非盈利性機構進行封閉運作。在國外的住房保障制度中．都是以出租的形式解決低收入家庭住房困難的過渡期，隨著收入條件的改善．退出政府保障住房。政府擁有大量的房源．可以形成良性的循環(huán)機制。只有個人承擔主要購房款．政府補貼利息或以補助的形式．才能幫
8、助低收入家庭購買產權房。而我們過去的經濟適用住房制度設計中．走了一條彎路。即實行了以售為主的保障方式。一次性解決了產權問題．一方面導致地方政府要無限度地大量建設經濟適用住房．另一方面．當購買經濟適用住房的年輕人收入水平大幅度提高后．也
