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1、[洪湖春天]商業(yè)裙樓整合推廣策劃提案前言作為深圳十大地產專業(yè)廣告公司之一的長城盛花公司，憑借深港兩地地產優(yōu)勢，已經積累深厚的業(yè)內品牌。我們非常榮幸有機會參與貴公司《洪湖春天》商業(yè)裙樓的廣告整合推廣的招標工作。一個資深地產廣告公司具有多樣化樓盤推廣之經驗。對于貴公司《洪湖春天》商業(yè)裙樓推廣之強大信心建立在我們幾年來深港兩地地產市場的摸爬滾打，尤其是羅湖“樓王”長豐苑全程推廣的操作，其商業(yè)裙樓引進萬佳品牌和商業(yè)功能分區(qū)定位及招商都取得巨大成功。我們將因循地產市場之規(guī)律，在總結以往經驗教訓的同時，從競爭激烈的市場中，尋求洪湖春天商業(yè)裙樓機
2、會點及發(fā)展點。按房地產專業(yè)范疇劃分，我公司畢竟是廣告公司，在項目營銷策劃方面，存在理論經驗的不足。但我們堅信通過與貴公司一起對項目進行深刻的市場分析和論證，迅速達成一致的理解，營造一種強強合作，同時也對本策劃報告的科學定位，雙方進行多方求證。最后預祝項目推廣成功！養(yǎng)生www.liaoyangsheng.com目錄一、目前深圳商業(yè)市場的大勢分析二、我們對深圳商業(yè)市場的壓力分析三、我們對田貝四路周邊商業(yè)認識及分析四、未來目標市場分析五、我們對項目定位的思路六、我們對項目的整體規(guī)劃思路七、廣告推廣計劃八、項目小組主創(chuàng)人員簡介一、目前深圳商
3、業(yè)市場的大勢分析深圳的商業(yè)，競爭將愈演愈烈■商業(yè)競爭大的表現(xiàn)之一深圳的房地產市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產開發(fā)中風險最大、利潤最多的項目?，F(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特別是后者已在深圳遍地開花，一時間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了“小商鋪，集散經營”的模式。但是經得起市場考驗的不是開發(fā)的問題，而是如何經營的概念和模式。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。發(fā)展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大家冷靜下來，走“統(tǒng)一規(guī)劃
4、經營”的路。但“統(tǒng)一規(guī)劃經營”并不是每家房地產都能做到，因為發(fā)展商的專長是房地產的開發(fā)，而對于如何商業(yè)經營，還得有兄弟商業(yè)經營單位的加盟，但這一點就很難，因為這些經營單位考慮的因素太多，怎么辦？發(fā)展商的開發(fā)是不會停止的，競爭的壓力只有加大，當大家在壓力大的同時，又看到了市場的一個閃光點，那就是走“專業(yè)的配套市場”之路，同行不怕競爭，競爭則有市場，因而各種專業(yè)商業(yè)市場呼啦而起。這就是目前的商業(yè)經營現(xiàn)狀?！錾虡I(yè)競爭大的表現(xiàn)之二在各種商業(yè)發(fā)展較快的區(qū)域，商業(yè)的功能改造加大，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，
5、如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經營帶來了諸多的難題?！錾虡I(yè)競爭大的表現(xiàn)之三商業(yè)經營的切入點難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，對于商住項目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內加大。歸根到底深圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓，在未來的市場中仍將持續(xù)！追求商業(yè)利潤最大的關鍵，在于如何經營市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市
6、場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商，如一個50萬元的鋪位，如果正常交易的話，客戶首期需支付20萬，另30萬按揭，但發(fā)展商把起價如果提到50萬的話，客戶只需支付首期8萬，另外42萬按揭。當然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道，如果客戶投資經營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經營過程將不會樂觀。這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入，這種后果
7、是發(fā)展商要承擔巨大的回購風險。結論：目前的商業(yè)運作所追求利潤的關鍵是發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學的經營思路，這就是項目關鍵的定位問題。論證“人氣旺，則財氣旺”的概念“人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經營，“人氣”講的是購買者的多少，“財旺”指商業(yè)的利益，意思是說，市場上只要購買人多——旺，其商業(yè)的利潤就大。也就由于這樣，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。在市場的基本原理中，市場一般由三個因素構成，第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望，而后兩種都是
8、人的因素而產生的，所以人是構成市場最關鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產生無窮的購買欲望。商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持，在商業(yè)經營的領域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當勞”的選址，“麥
