國八條+上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法解讀_all

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1、中國指數(shù)研究院2011年1月28日中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組房地產(chǎn)政策動(dòng)向快報(bào)國八條、上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法解讀8+2>10——政策組合力度遠(yuǎn)勝“國十條”，短期內(nèi)市場變化不可避免事件：2011年1月26-27日，國辦發(fā)1號文（“國八條”）政策出臺，上海、重慶分別出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法，政策出臺的力度、密度、出臺時(shí)間均超預(yù)期，揭開了2011年繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。“8”——國八條（國辦發(fā)1號文）要點(diǎn)：ò首次明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)。各地政府需制定“房價(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公

2、布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的強(qiáng)大決心。此外，調(diào)控目標(biāo)從國發(fā)10號文的“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”明確為“房價(jià)控制在合理水平（所有城市）”，這表明全國主要城市房價(jià)趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。ò行政手段繼續(xù)升級，限購范圍更廣且更加嚴(yán)厲?！皣k發(fā)1號文”公布了更加嚴(yán)厲的行政手段，特別是限購政策更加嚴(yán)厲（已有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，不得購房），涉及城市更廣（包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市在內(nèi)35個(gè)大中城市甚至更

3、多城市都將限購）。ò金融、稅收手段全面升級?！皣k發(fā)1號文”繼續(xù)強(qiáng)化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%（各地還可結(jié)合“房價(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高）；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓土地等。ò落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位?！皣k發(fā)1號文”再次提出落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責(zé)范圍，有利于保證相關(guān)政策的嚴(yán)格執(zhí)行。“2”——兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法要點(diǎn)：ò上海僅針對新購住房且有較多減免，稅率

4、相對較低。上海僅針對新購且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征）。稅基為交易價(jià)格的70%。稅率暫定0.6%，交易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×單價(jià)×70%×稅率。ò重慶除針對新購高檔住房和“三無人員”新購第二套住房外，還對存量獨(dú)棟商品住宅征稅，稅率跨度大。重慶對獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房（交易單價(jià)為上兩年平均交易單價(jià)兩倍以上）和“三無人員”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅，并設(shè)計(jì)了不同的免稅面積。前兩類住房稅率

5、從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積×單價(jià)×稅率。中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組影響解讀（“8+2>10”）：ò8+2>10——政策力度遠(yuǎn)勝“國十條”，彰顯政府調(diào)控決心，標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)一步升級和深化?！皣藯l”、上海重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法連續(xù)出臺，各項(xiàng)調(diào)控較2010年4月出臺的“國十條”更加嚴(yán)厲，將形成“8+2>10”的政策合力。此外，中央政府“提前”發(fā)布政策（春節(jié)前而不是3月兩會后），表明中央政府對2010全年宏觀經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)較為滿意，同時(shí)也有利于政策影響在春節(jié)前后的傳統(tǒng)淡季期間逐步釋放，并能

6、充分彰顯政府推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)的決心，標(biāo)志著調(diào)控政策的進(jìn)一步升級和深化。ò短期市場量價(jià)將受到顯著影響，2011年全國商品房銷售面積下降和價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌可能性加大。此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度、出臺時(shí)間均超出市場預(yù)期，特別是限購等行政措施的采用，將對市場短期需求產(chǎn)生顯著影響，加之?dāng)U大供給等政策的配合，將大大改變普遍存在的房價(jià)上漲預(yù)期。隨著限購范圍擴(kuò)大至35個(gè)大中城市（2010年銷售面積和銷售額占全國比重分別為35.6%和51.6%），預(yù)計(jì)此類城市銷售面積將受到顯著影響（2010年北京、上海降幅超過30%），帶動(dòng)全國銷售面積下

7、降。限購城市的房價(jià)可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌，新興城區(qū)、高檔物業(yè)等將受到更大影響。ò短期行政調(diào)控房價(jià)、限購與中長期稅制改革相結(jié)合，房地產(chǎn)市場運(yùn)行格局將發(fā)生顯著變化?！皣藯l”首次明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，并制定了嚴(yán)厲程度前所未有、覆蓋范圍大大增加的限購政策，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了短期行政手段的力度。房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革政策的及時(shí)出臺，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)稅收制度改革”進(jìn)入實(shí)際操作階段。短期政策與長期政策相結(jié)合，將大大改變房地產(chǎn)市場的運(yùn)行格局，包括地方政府、商業(yè)銀行、購房者、開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的相關(guān)各方都應(yīng)做好長期準(zhǔn)備。ò在嚴(yán)厲限購政策之外又出臺房產(chǎn)稅將產(chǎn)生疊加

8、效應(yīng)，加大高端住宅市場的波動(dòng)。上海、重慶兩地的試點(diǎn)方案均僅限于大面積高檔住房或多套住房，稅率也相對較低，初期對購房者的壓力不大，對地方政府的稅收貢獻(xiàn)也不高（重慶表示第一年新增房產(chǎn)稅1.5-2億元，而目前公租房建設(shè)投入達(dá)40億元，2009年重慶房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅為12億元）。2