國八條及房產(chǎn)稅解讀-waibuba.ppt

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1、在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復蘇強勁1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟強勁復蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。經(jīng)濟持續(xù)高速增長社會消費保持穩(wěn)定增長“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長國際經(jīng)濟復蘇引致貿(mào)易出口維持高速穩(wěn)定增長從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐

2、債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重慶24%青島28%無錫32%平均漲幅26.9%從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方面，但從實際的成交情況來看依然不理想，2010年依舊是房

3、價大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%，第三波的調(diào)控政策呼之即出“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收第四條：二套房首付比例提高第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù)第七條：約談地方政府第二條：加大保障房供應第五條：土地雙限，加大土地供應力度，要求不得低于前兩年年均實際供應量第一條：地方政府要確立房價控制目標第八條：加強輿論導向需求抑制政策地方政府約束政策供應增加政策預期管

4、理政策“新國八條”簡析最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏殑t缺乏明確時間表，預計最早要到春節(jié)后出臺。何為第三套房，其中涉及有住房共有產(chǎn)權(quán)的家庭和個人，共有產(chǎn)權(quán)部分按比例算，還是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，還是僅家庭在當?shù)刈》刻讛?shù)。各地房產(chǎn)信息登記體系完善程度不相同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)登記信息全，三線城市實施限購難度大?！靶聡藯l”簡析4.17國務院令1.26“新國八條”限購對象商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市限購對象對不能提供1年

5、以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。有1套住房的當?shù)鼐用?、能夠提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用裣拶?套住房；對已有2套及以上住房的當?shù)鼐用瘛⒂?套及以上住房、無法提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用駮和Ｙ彿肯薅ǖ胤教岢鰞r格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預期；并且房價控制目標制定拍腦袋居多，缺乏合理依據(jù)不滿5年營業(yè)稅差額改全額征收本意是打擊短期投機的，但是在供不應求的大環(huán)境下，稅費的轉(zhuǎn)嫁就顯得容易的多，帶來的結(jié)果只會是增加交易成本

6、，抬高房價若無明確房價上漲預期變化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住對于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年來購買二套房全款購買比例在上升，首付提高一成實質(zhì)影響不大其他政策創(chuàng)新點也存在漏洞“新國八條”簡析總結(jié)“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調(diào)控政策的手段范圍，基本上仍舊是前兩輪調(diào)控政策的重復和略為加強，漏洞較多，細節(jié)明確度不高。只有嚴格的明確三套房界定，嚴格執(zhí)行長期的、全國范圍內(nèi)的限購，政策才可能達到抑制投機炒作，降低住房需求的目的。滬九條基本原封不動照搬新國八條內(nèi)容，唯一不同的內(nèi)容是保障房數(shù)字：全年開工建

7、設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)；拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶)；規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。新國八條的效果仍舊要看各地執(zhí)行情況。新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地對比：上海房產(chǎn)稅細則年應納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房

8、平均銷售價2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%家庭新購且屬于第二套及以上住房的，人均不超過60平米的新購住房免稅，人均超過60平米的對屬新購住房超出部分面積按暫行辦法征收房產(chǎn)稅；持本市居住證滿