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《二三線城市綜合體興起僅13開(kāi)發(fā)商有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、二三線城市綜合體興起僅1/3開(kāi)發(fā)商有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 易捷通轉(zhuǎn)載：世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事王君正在幫一家外資背景公司做調(diào)研。這家公司想在西部某省會(huì)城市打造一座奧特萊斯綜合體。但調(diào)研的結(jié)果并不樂(lè)觀?！ 安粌H當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量不夠多，消費(fèi)實(shí)力也不足以支撐大牌零售商的進(jìn)駐?！彼f(shuō)。不過(guò)，這并沒(méi)有阻止這家外資公司的熱忱。而三線城市政府態(tài)度之熱烈，也令王君有些驚訝。類(lèi)似俏江南這樣的餐飲企業(yè)去當(dāng)?shù)剡x址時(shí)，當(dāng)?shù)馗笔虚L(zhǎng)都會(huì)陪同?！ ‘?dāng)前，二三線城市正在掀起一輪城市綜合體建設(shè)的熱潮。地方政府“求商若渴”。幾乎所有人都能夠預(yù)測(cè)得到，可能發(fā)生的
2、過(guò)?，F(xiàn)象，但沒(méi)有人停下來(lái)。 “在這場(chǎng)游戲里，地方政府和開(kāi)發(fā)商都不會(huì)成為輸家?！盧ET睿意德執(zhí)行董事張家鵬說(shuō)。 不存在絕對(duì)過(guò)量 8月28日，世邦魏理仕發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，全球范圍內(nèi)正以極快的速度興建購(gòu)物中心，在20個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)體量最大的城市中，中國(guó)占了14個(gè)。這些購(gòu)物中心是城市綜合體的一部分。這是中國(guó)多數(shù)城市參與的狂歡?！ 〗?jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的省會(huì)城市銀川，是三線城市的代表。王府井百貨將在這里建一座體量達(dá)24萬(wàn)平方米的全面啟用收銀機(jī)設(shè)備和pos收款機(jī)系統(tǒng)的城市綜合體。銀川永泰城體量則高達(dá)230萬(wàn)平方米。此外，綠地、萬(wàn)達(dá)、
3、新華聯(lián)都有大手筆投資?！ 〉珜?shí)際上，直到2011年，銀川第一個(gè)真正意義上的城市綜合體金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)才剛剛開(kāi)業(yè)。如今，新建的城市綜合體規(guī)模，數(shù)倍于過(guò)去的存量?！ ⊥踅×衷鴮?duì)媒體談及到銀川建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的背景：2009年兩會(huì)期間，寧夏的領(lǐng)導(dǎo)到萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部會(huì)見(jiàn)王健林，邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)去銀川做個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。寧夏當(dāng)時(shí)還沒(méi)有進(jìn)入王健林的戰(zhàn)略布局視野，“但是人家親自來(lái)訪問(wèn)，邀請(qǐng)我去做一個(gè)項(xiàng)目。我就去做一個(gè)，開(kāi)業(yè)以后效果很好。銀川市的領(lǐng)導(dǎo)又來(lái)邀請(qǐng)我們做第二個(gè)，我當(dāng)時(shí)想，銀川才70萬(wàn)人（編者按：當(dāng)年實(shí)際的市區(qū)人口為105.82萬(wàn)人），有必要開(kāi)兩個(gè)
4、嗎？但是人家就在我們這連呆兩天，我一看這不答應(yīng)不行，就又去做了一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)?！便y川第二家西夏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃2015年開(kāi)業(yè)?！ ⊥ǔ?，一座購(gòu)物中心的養(yǎng)商期需要3年左右。讓王健林驚詫的是，金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)剛一開(kāi)業(yè)就十分火爆。開(kāi)發(fā)商們看到增長(zhǎng)的勢(shì)頭后，紛紛涌入。2009年，銀川全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額185億元，2010年為225億元，2011年為274億元，2012年為320億元。 “三線城市實(shí)際上是在補(bǔ)課，這些城市缺乏公共設(shè)施。”張家鵬說(shuō)。這一點(diǎn)，王君也認(rèn)同，“許多三四線城市，連六廳的電影院都沒(méi)有。過(guò)去，這些城市幾乎只
5、有百貨商場(chǎng)?！彼f(shuō)。 在二線城市中，成都、沈陽(yáng)、天津已經(jīng)被多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)定為商業(yè)供應(yīng)過(guò)量的城市，但建設(shè)勢(shì)頭并未停止。合肥、南昌、哈爾濱、昆明等城市也躍躍欲試。數(shù)據(jù)顯示，二三線城市在建或擬建的城市綜合體數(shù)量，成都80多個(gè)、合肥22個(gè)、無(wú)錫20余個(gè)、福州16個(gè)、石家莊15個(gè)、濟(jì)南16個(gè)，就連市區(qū)人口30多萬(wàn)的喀什，由于獲批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，規(guī)劃和在建的城市綜合體也多達(dá)18個(gè)?！ 『戏屎湍喜隣?zhēng)相邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)去建設(shè)文旅城。王健林曾在接受本報(bào)記者在內(nèi)的專(zhuān)訪中表示，10年前，萬(wàn)達(dá)在南昌這樣的城市建設(shè)城市綜合體，是嘗到了甜頭的。 201
6、0年，萬(wàn)達(dá)在南昌贛江以北投資建設(shè)第二個(gè)項(xiàng)目。在萬(wàn)達(dá)之前，綠地集團(tuán)也進(jìn)駐了紅谷灘。彼時(shí)，鮮有人看好這片區(qū)域。但隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地中心開(kāi)業(yè)，該區(qū)域房?jī)r(jià)迅速上漲，人氣漸旺?！ 斑@是城市化的需要?！睆埣淫i說(shuō)。他分析說(shuō)，城市要發(fā)展，應(yīng)走多中心的道路，單獨(dú)的、小體量、不應(yīng)用性能穩(wěn)定的收銀機(jī)設(shè)備和完善的pos收款機(jī)系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)信息化管理的商業(yè)，難以帶動(dòng)一個(gè)新區(qū)的發(fā)展。二、三線城市政府為什么熱烈歡迎類(lèi)似萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的項(xiàng)目，就在于，它們能在短時(shí)間內(nèi)建成開(kāi)業(yè)，其自持的零售商業(yè)，幾乎是滿租的狀態(tài)。炒熱區(qū)域后，地價(jià)隨之升高，這并不是一筆虧
7、本的買(mǎi)賣(mài)?！ ?zhuān)家學(xué)者們總是擔(dān)心城市綜合體過(guò)量帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但張家鵬認(rèn)為，地方政府、開(kāi)發(fā)商都不會(huì)成為輸家。之于地方政府，城市綜合體中的甲級(jí)寫(xiě)字樓，如果因?yàn)楣?yīng)過(guò)剩不能以高價(jià)出租，租金降低后可以拉低企業(yè)辦公成本。這甚至被視為地方招商引資的優(yōu)勢(shì)。“如果出現(xiàn)爛尾，大不了政府再進(jìn)行回購(gòu)，賣(mài)給下一個(gè)接盤(pán)者?！睆埣淫i說(shuō)?！ ￠_(kāi)發(fā)商也不會(huì)吃虧。低價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)出售住宅和部分商業(yè)面積，就已經(jīng)可以回籠資金。自持的商業(yè)部分被視為沉淀下來(lái)的利潤(rùn)?！盁o(wú)非是回籠時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)。” 運(yùn)營(yíng)能力定成敗 在分析人士看來(lái)，二、三線城市的綜合體建設(shè)
8、熱潮有真實(shí)的需求支撐，問(wèn)題在于短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量過(guò)大如何消化。“大多數(shù)項(xiàng)目會(huì)通過(guò)延遲上市來(lái)抵御這樣的風(fēng)險(xiǎn)。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部董事陳紅飛說(shuō)，在二、三線城市，這樣的趨勢(shì)較為明顯。 城市綜合體最容易出現(xiàn)問(wèn)題的業(yè)態(tài)，不是寫(xiě)字樓，而是體量大、收銀機(jī)設(shè)備能滿足大客量需求、信息化程度高的購(gòu)物中心部分。陳紅飛指出，在這場(chǎng)建設(shè)熱潮中，僅有三分之一的開(kāi)發(fā)商有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?！伴_(kāi)發(fā)
